Comprar um imóvel demanda uma série de cuidados que, quando não observados, podem resultar em problemas e prejuízos financeiros.
Mudanças na economia, nas finanças pessoais e no mercado imobiliário acontecem com certa frequência e podem trazer mudanças nos negócios acordados sem a devida atenção. Além disso, metade dos imóveis no país são irregulares e inúmeros são os problemas que os vendedores, na ânsia de fechar negócio, omitem do comprador na hora da venda.
É comum que, após a escolha do imóvel ideal, as pessoas sejam tomadas pela ansiedade de pegar as chaves e aproveitar o novo investimento e com isso deixam de tomar os devidos cuidados, seja pela impulsividade, pelo desconhecimento das consequências ou pela burocracia que envolve a questão.
Para evitar atropelos, reuni aqui alguns cuidados que devem ser observados, de preferência com a ajuda de profissionais de confiança: corretores, advogados e engenheiros.
- Investigação do Vendedor
A quantidade de documentos necessários para garantir uma compra segura pode assustar num primeiro momento. Mas, apesar da burocracia, eles servem para trazer segurança a quem compra.
Um exemplo disso é, para evitar cair em golpes, atestar se quem vende o imóvel é realmente o proprietário deste. Se o vendedor é parente do proprietário, faz-se necessário confirmar se este último concorda com a venda.
Além disso, existe a possibilidade de verificar a situação do vendedor (verificando possíveis processos e execuções que poderão atingir o imóvel). Esta verificação deve ser feita junto ao Cartório de Protestos, Justiça do Trabalho, Justiça Comum, Justiça Federal, INSS, etc.
Isso é de fundamental importância também para os imóveis comprados na planta ou em construção, a fim de atestar a credibilidade da incorporadora/construtora.
Quando o vendedor é uma Pessoa Jurídica, outros cuidados devem ser observados, dentre eles, a análise de certidões – inclusive as judiciais – e análise dos sócios da empresa a fim de verificar possibilidade de fraude a credores.
ATENÇÃO: Não realize nenhum pagamento antes de verificar estas questões, além de tomar a devida cautela de realizar transferências diretamente para a conta do proprietário do imóvel.
- Investigação do Imóvel
Você precisa saber que alguns imóveis não podem ser vendidos – por exemplo, os imóveis marcados com cláusula de inalienabilidade – em razão disso, corre-se o risco da venda ser anulada ou demandar ações judiciais para ser reconhecida, ou ainda, nos casos em que compradores ficam com significativos prejuízos financeiros por comprar imóveis com débitos.
Os documentos relativos ao imóvel como: matrícula atualizada e certidão negativa de ônus reais dão um diagnóstico a respeito da sua situação legal. Mas, não são somente estes os documentos a serem verificados – a lista é grande e depende do tipo de imóvel e das condições (se imóvel na planta ou imóvel pronto).
Isso porque, caso existam débitos tributários os condominiais relacionados ao imóvel a ser comprado, eles passarão a ser de responsabilidade do novo comprador – esta é a regra geral: os débitos, mesmo que ocorridos no passado, acompanham o imóvel, de modo que eventuais ações judiciais para identificar a responsabilidade pelos débitos podem restar infrutíferas, pois quem responde por elas é o imóvel.
- Visita ao local da obra ou Visita Técnica
Em se tratando de compra de imóveis na planta, ou em construção:
- Visite o local onde ocorrerá a construção, faça isso em dias diferentes e horário também, isso é importante para que se conheça a vizinhança;
- Visite obras já entregues pela Construtora, objetivado verificar a qualidade dos imóveis. Sendo possível converse com os moradores destes imóveis;
- Confirme, no Cartório de Registro de Imóveis, a matrícula mãe do empreendimento, atestando sobre a incorporação e se a pessoa que se apresenta como Vendedor é de fato o Proprietário;
- Solicite cópia do memorial de incorporação da obra. Este documento pode evitar que o comprador caia em fraudes. Através dele é possível verificar se a incorporadora tem débitos ou bens em risco de penhora ou outros impeditivos. As incorporadoras são obrigadas por lei a ter este documento, sendo uma condição para a negociação das casas ou apartamentos. Além disso, por meio do Memorial Descritivo, é possível verificar tudo que será utilizado na obra. Neste, é de especial importância verificar os acabamentos, pisos, elétrica, janelas, etc.;
- Atente para a metragem do imóvel. Quando a diferença na metragem é superior a 5% cabe indenização futura;
- Verifique, no contrato, a existência do Quadro Resumo e se nele consta o prazo para a entrega do imóvel, de forma clara e sem observações condicionantes;
- O acompanhamento da obra é de grande importância. Você pode e deve visitar o local com frequência de modo a identificar possíveis interrupções no andamento da obra, antevendo atrasos. Essa questão pode e deve ser esclarecida junto à construtora. Cabe ressaltar que o para o STJ, o atraso gera direito a indenização, incluindo danos materiais, custas de moradia, lucros cessantes e danos morais em alguns casos.
Em se tratando de compra de imóveis prontos ou usados:
- Opte por realizar a visita com um profissional de sua confiança (de preferência um engenheiro) objetivando analisar os materiais e acabamento utilizados e fazendo os devidos registros que podem revelar defeitos ocultos.
- Contrato de Compra e venda
O Contrato a ser assinado não é simples, a assinatura depende de análise minuciosa das suas cláusulas e condições, por isso recomenda-se a avaliação deste contrato por um Advogado Especialista. Dentre as questões importantes a serem verificadas, destaco:
- A qualificação das partes contratantes, o endereço e a descrição pormenorizada do imóvel – descrição da área.
- O preço e as condições de pagamento, com especial atenção para as correções monetárias e juros. Além de multas e comissão do corretor ou da imobiliária;
- Verificar se o Contrato possibilita que o comprador obtenha financiamento com o banco de sua preferência. Deve-se evitar cláusula que só permite que o saldo seja quitado via financiamento com a incorporadora ou construtora – nesse caso, o método de amortização de juros, quase sempre não é vantajoso para o comprador.
- Atentar para a possibilidade de Cessão de Direitos para outro computador e o valor a ser pago nesse caso. Ressalto que a utilizada “taxa de cessão” é ilegal.
- Verificar a possibilidade de rescisão de contrato e multa estipulada para tanto.
- Leia tudo com calma
Este é um momento em que não se pode correr riscos desnecessários. Tudo deve ser lido com calma e os pontos que não estiverem claros devem ser esclarecidos de forma exaustiva.
- Planejamento financeiro
Tenha clareza sobre todos os custos que compõem a compra de imóvel. É muito comum as pessoas planejarem o valor da entrada e das parcelas em caso de financiamento, deixando de lado as taxas cartorárias, os impostos e custos com a Escritura.
Espero ter ajudado!
Boa compra!
O Escritório Fabiana Mendes Advocacia esclarece que esse texto tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a um advogado especialista para uma melhor avaliação do caso em questão.
