Vícios e defeitos na construção – Saiba como identificar e resolver os problemas que ocorrem em imóveis novos.
Comprei um imóvel novo e em pouco tempo apareceram problemas ou defeitos na construção. Essa é uma pergunta muito recorrente e sempre antecede outra pergunta que é: O que eu devo fazer?
Ter uma casa para chamar de sua é o sonho de muitos brasileiros e realizar esse sonho é uma verdadeira conquista. Mas, infelizmente o caminho para alcançá-lo nem sempre é fácil.
A compra de um apartamento ou uma casa é um processo longo e burocrático, que envolve, além de dinheiro e tempo certidões, licenças, contratos e diversos documentos. Além de toda a burocracia envolvida e dos valores desembolsados, é comum que ao começar habitar o imóvel o comprador enfrente outros problemas relacionados à construção. Assim, o sonho da casa própria torna-se um verdadeiro pesadelo.
Sérios aborrecimentos podem surgir após a entrega do imóvel, pois é quando os compradores estão habitando seus novos lares que problemas que estavam escondidos ou não foram possíveis de identificação, começam a surgir.
As queixas mais comuns sobre defeitos nos imóveis após as entregas nas chaves envolvem: rachaduras, infiltrações, vazamentos, piso desnivelado, problemas relacionados as áreas comuns, problemas em portões, luzes de emergência, elevadores, pinturas e diversos tipos de acabamento mal realizado etc.
Assim que surgem os problemas, os moradores logo acionam as construtoras para que as reparações sejam realizadas. Mas, nem sempre obtém sucesso, ou as construtoras protelam ao máximo ou fazem reparos superficiais que não resolvem definitivamente o problema.
Assim, é importantíssimo que os proprietários tenham conhecimento sobre os seus direitos e responsabilidades para que consigam residir no imóvel com segurança e em conformidade com o preço – nem sempre justo – que pagaram.
Esse é o objetivo deste artigo.
Tipos de problemas encontrados em imóveis novos
Tecnicamente chamamos de vícios construtivos as falhas ou imperfeiçoes relacionados à construção que podem causar prejuízo ao comprador, implicando em gastos financeiros para reparos ou em diminuição do valor de mercado do bem. Esses vícios construtivos causam transtornos, desconfortos e perda de tempo com reclamações e negociações, além do estress de ter que suportar reparos enquanto habita o imóvel.
Os vícios construtivos apesar de muito relevantes para o comprador, não colocam em risco a sua saúde ou segurança. Chamamos de defeitos as falhas que podem interferir na saúde, bem-estar e na segurança dos moradores.
Os vícios podem ser aparentes, ocultos ou por inadequação e saber identificar cada um deles é importante para sabermos quais medidas podem ser tomadas, ou seja, quais são os direitos dos compradores de imóveis novos que se encontram nessa situação.
Veja como caracteriza-se cada um deles e entenda quais são os seus direitos:
- Vícios aparentes
Os vícios aparentes são aqueles de fácil detecção, os quais permitem que leigos possam identificá-los, por exemplo: janela quebrada, torneira com vazamento, rodapé descolando etc.
Os vícios aparentes em caso de imóveis novos são possíveis de serem reparados e muito provavelmente a própria construtora fará isso, mas também existe a possibilidade que o comprador faça os reparos e solicite o reembolso a construtora.
- Vícios ocultos
Os vícios ocultos surgem com o tempo e quase sempre demandam uma análise técnica para que sejam resolvidos. Exemplos de vícios ocultos em imóveis novos: trincas, fissuras, infiltrações etc.
Os vícios ocultos nem sempre são possíveis de serem reparados. Caso sejam muito significativos, o comprador tem o direito de desistir da compra do imóvel, solicitar o abatimento no valor do imóvel, além de pedir indenização pelos danos causados.
- Vício por inadequação
Além dos vícios ocultos e aparentes, existe uma outra modalidade de vício pouco conhecido e difundido, mas comum no dia a dia de quem trabalha com essa área da construção civil.
Chama-se vício por inadequação. Esse tipo de vício caracteriza-se pela desconformidade com a expectativa do comprador – ou promessa do vendedor.
Aqui não há necessariamente um risco para a segurança do consumidor, mas o imóvel está em desacordo com o que ele esperava receber. Trata-se, via de regra, de problemas relacionados a acabamento ou metragem do imóvel.
Um exemplo que posso citar para que você entenda melhor esse dano, é a diferença na cor da pintura, ou quando o folheto de divulgação da venda do imóvel mostrava um parquinho infantil e ele não foi entregue, ou ainda, o espaço gourmet que deveria ter sido entregue mobiliado ou quando o memorial descritivo indica uma determinada área que teria grama, mas foi entregue com piso.
Além desses exemplos, outro bastante comum é quando o imóvel é entregue com diferenças consideráveis de tamanho.
Nosso ordenamento jurídico entende que se o vendedor prometeu entregar o imóvel de uma forma e entrega diferente, caracteriza-se o vício por inadequação o qual pode apresentar características de qualidade, de diferença entre o que foi prometido e o que foi entregue e de quantidade – aqui entra a metragem do imóvel, ou do terreno e a altura do teto, por exemplo.
Portanto, se o fornecedor se comprometeu a entregar o produto de uma maneira e não cumpriu com o combinado, desde que não possua uma potencialidade de oferecer acidentes, caracteriza-se o vício por inadequação.
Na ocorrência de algum desses exemplos de vício por inadequação, quando o consumidor recebe o imóvel e percebe o problema, ou quando o percebe após o recebimento, deve reclamar com o vendedor imediatamente.
O Vendedor deve resolver o problema em até 30 dias – aqui entende-se que nesse prazo deve ao menos iniciar as obras.
Caso o vendedor não cumpra o prazo estabelecido, o consumidor pode:
- Ajuizar Ação de obrigação de fazer para reparação imediata – no prazo de 90 dias a contar da entrega do imóvel ou do conhecimento do dano;
- Ajuizar Ação redibitória, para a resolução do contrato (devolver o imóvel e receber todos valores pagos) – prazo de 90 dias a contar da entrega do imóvel ou do conhecimento do dano;
- Ajuizar Ação quanti minoris ou estimatória, visando o abatimento proporcional do preço, também no mesmo prazo e condições.
No que se refere às medidas, esse é um ponto de muita relevância, pois é muito comum nos depararmos com vagas de garagem e até apartamentos que são entregues menores do que o que foi vendido pela construtora. Percebe-se que aqui trata-se de um problema que pode acarretar desvantagem econômica para o comprador.
Aqui é importante destacar que é aceitável que o imóvel tenha diferenças de tamanho, mas estas estão limitadas a 5% do tamanho total, caso estejam acima desse percentual cabe indenização.
Constatada a diferença de tamanho, pode o consumidor:
- Ajuizar Ação de obrigação de fazer para troca do imóvel por outro semelhante mas de tamanho correto (pouco comum na prática) – no prazo de 90 dias a contar da entrega do imóvel ou do conhecimento do dano;
- Ajuizar Ação redibitória, para a resolução do contrato (devolver o imóvel e receber todos os valores pagos) – prazo de 90 dias a contar da entrega do imóvel ou do conhecimento do dano;
- Ajuizar Ação quanti minoris ou estimatória, visando o abatimento proporcional do preço, também no mesmo prazo e condições.
Além dessas possibilidades, o comprador poder pedir a complementação da área – essa hipótese é muito utilizada em casos de compra de lote, por razões óbvias não se consegue solicitar essa complementação em casos de apartamento, por exemplo.
Em resumo, ao se deparar com um vício no imóvel, o comprador tem o direito de solicitar à construtora o reparo do problema, caso não seja possível o reparo ou caso a construtora não o faça, existe a possibilidade de pedir o abatimento no valor do imóvel, a substituição ou ainda realizar os reparos com pedido de indenização.
Quando os problemas trazem perigo à segurança existe ainda a possibilidade de rescisão contratual – desistência da compra onde é direito do comprador receber tudo o que pagou pelo imóvel até aquele momento a título de indenização.
Por fim, gostaria de lembrar que é considerada prática abusiva a construção em desacordo com as normas técnicas – como as normas da ABNT ou a Conmetro.
Mas, nem todo vício que aparece no imóvel é de ordem construtiva, apenas os que se relacionam a falhas do projeto, dos materiais ou da execução da construção são assim considerados.
Meu imóvel novo apresenta defeitos o que eu devo fazer?
Agora que você entendeu um pouco da teoria, vamos a dicas mais práticas.
Antes de receber as chaves, os compradores fazem uma vistoria no imóvel. Nesse momento, os vícios aparentes – aqueles que podem ser identificados facilmente – devem ser constatados.
É importante que tudo seja observado e relatado na vistoria.
Ainda assim, caso algo passe desapercebido na vistoria, o morador/comprador deve registrar por meio de fotos e vídeos tudo o que encontrar em desconformidade.
Em segundo lugar deve entrar em contato com a construtora o mais rápido possível – lembrando que existem prazos previstos em lei para entrar em contato com a Construtora relatando o problema e solicitando o reparo.
É de grande importância guardar provas dessa solicitação. Se a reclamação ocorreu por telefone, envie um e-mail ou WhatsApp e solicite que a construtora acuse o recebimento.
Caso a construtora não acuse o recebimento das reclamações, você deve solicitar a um advogado de sua confiança que realize uma notificação extrajudicial, de modo a garantir que você tenha provas de que construtora foi devidamente acionada no prazo legal. Isso é muito importante para que, na hipótese de necessitar ajuizar uma ação você tenha provas de que agiu em conformidade com a lei.
Pode ocorrer também que a construtora se destine a resolver o problema em questão e realize os devidos reparos, mas depois de algum tempo os vícios voltem a aparecer. Muito possivelmente, a técnica utilizada pela construtora pode não ser a mais adequada para a resolução do problema.
Em casos assim, aconselho que um engenheiro especialista seja contratado para elaborar um parecer apontando a melhor solução e também nesta hipótese, tudo deve ser registrado e guardado a título de provas.
Quais são os prazos para reclamar os problemas de um imóvel novo?
Para iniciarmos esta análise, precisamos verificar qual é a legislação que deve ser aplicada para esta venda: o Código de Defesa do Consumidor ou o Código Civil?
A depender da legislação, mudam-se as regras para a resolução do problema.
Aqui, trataremos da hipótese de aplicação do Código de Defesa do Consumidor, onde é necessário que exista uma relação de consumo entre o comprador e o vendedor.
Para caracterizar essa relação de consumo, a compra deve ter sido realizada por uma pessoa que adquiriu o imóvel para uso próprio e não para renda (para alugar, por exemplo).
Por outro lado, quem o vendeu deve ser uma pessoa jurídica que tenha como finalidade / ocupação principal a venda de imóveis (construtoras, incorporadoras, empreiteiras ou imobiliárias).
Neste cenário de compra de imóveis em que há relação de consumo é muito provável que a compra tenha ocorrido na planta, ou seja, com o imóvel ainda na fase de construção.
Investir em um imóvel na planta ou em imóveis prontos para morar tem sido cada vez mais uma opção para quem está em busca de um novo lar.
Essa modalidade de aquisição de imóveis tornou-se bastante utilizada nos últimos anos, por apresentar vantagens como preços acessíveis e boas condições de pagamento, sendo uma boa oportunidade para quem pode esperar o tempo para o imóvel ficar pronto.
Assim, havendo relação de consumo, vejamos quais são os prazos para reclamar dos vícios ou defeitos do imóvel.
Primeiramente, precisamos destacar que o imóvel tem garantia de 5 anos, contados da expedição do Habite-se.
Você não sabe o que é Habite-se?
Vou te explicar: cada município tem sua própria normatização para emissão do Habite-se, que é um certificado de máxima importância para a segurança do imóvel. Ele assegura que o imóvel está pronto para ser habitado e oferece segurança em conformidade com as legislações. Geralmente é expedido antes do financiamento bancário e é obrigatório para o registro do imóvel.
A garantia de 5 anos diz respeito a solidez da obra e a segurança da construção e compreende ainda os materiais utilizados e o solo.
Para os defeitos aparentes – aqueles que são de fácil identificação, o prazo é de 90 dias, contados a partir da entrega do imóvel.
Para os vícios ocultos – aqueles que surgem com o tempo, o prazo também é de 90 dias, mas contados a partir da identificação do problema.
Caso o consumidor deseje solicitar uma indenização pelos danos causados, o prazo para acionar a justiça é de 10 anos.
Existe muita discussão a respeito deste prazo de 10 anos. Por muito tempo debateu-se se neste caso devia-se aplicar aqui o Código Civil de 2002, até que o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que o prazo prescricional para requerer a indenização pelos danos materiais decorrentes do vício no imóvel é de 10 anos
Em outras palavras:
O imóvel tem prazo de garantia de 5 anos. Caso seja verificado algum vício, começará a fluir outro prazo (este prescricional) para ajuizamento de ação, a depender da finalidade pretendida os prazos são:
a) O prazo será de 90 (noventa) dias, se a pretensão é que o dano seja reparado (execução do serviço), como prevê o artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor. Caso seja necessário buscar o judiciário, a ação a ser ajuizada é de Obrigação de Fazer, obrigando o vendedor do imóvel a reparar o problema;
b) O prazo será de 10 (dez) anos, se o que o comprador do imóvel pretende é a rescisão do contrato e/ou indenização por danos materiais ou morais.
Uma vez que o problema não seja resolvido, o comprador/consumidor, poderá solicitar o abatimento no preço do imóvel e até mesmo a substituição por outro igual ou semelhante – nesses casos somente quando se tratar de um vício significativo.
E se o vício oculto aparecer após os 5 anos previstos como prazo de garantia do imóvel?
Nesse caso, depende da análise do caso concreto onde será imprescindível uma prova pericial, pela qual verifica-se a vida útil do material que apresenta o vício.
Caso seja comprovado que o material utilizado na obra teria, por exemplo, vida útil de 15 anos e o defeito ocorreu antes disso, ou seja, após o prazo de garantia, mas antes do previsto enquanto vida útil, existe a possibilidade de responsabilizar o construtor/incorporador.
Existe divergência sobre o tema, mas quero aqui frisar que parte dos pesquisadores do direito entendem que o prazo de vida útil deve ser acrescido ao prazo de garantia, mas na prática essa teoria não é muito bem aceita.
Outras dúvidas pertinentes:
Comprei um imóvel da incorporadora. Ela responde junto com o construtor pelos vícios construtivos?
De forma geral, nosso ordenamento jurídico entende que construtora e incorporadora respondem solidariamente pelos vícios e defeitos da obra. Mesmo o incorporador não tendo executado diretamente a obra não pode ficar livre da obrigação da entrega do imóvel de acordo com as normas técnicas e com o que foi divulgado e prometido ao comprador.
Tenho Direito a Dano Moral em decorrência dos defeitos ou vícios do imóvel novo que comprei?
Esta é uma pergunta bastante recorrente quando ocorrem vícios os defeitos em imóveis novos. Isso porque os compradores nessa situação enfrentam verdadeiros desgastes e abalos psicológicos ao ter o sonho da casa própria frustrado com defeitos e imperfeições no imóvel que impossibilitam sua fruição a contento.
Mas, nem tudo é dano moral, ultimamente nossos tribunais estão muito cautelosos e negando a maior parte dos pedidos de dano moral.
Segundo o entendimento da maioria dos nossos juízes, nem todo conflito caracteriza-se como dano moral e, portanto, não cabe indenização.
Somente na ocorrência de ofensa que acarrete: dor, vexame, sofrimento ou humilhação que tenha a capacidade de interferir no psicológico da pessoa podendo causar aflição, angústia e mal-estar – por exemplo – entende-se que houve dano moral.
Veja aqui alguns casos em que é possível pleitear uma indenização por danos morais em caso de problemas relacionados à construção de imóveis novos.
- Os vícios ou defeitos causam transtornos ou prejuízos à saúde do comprador do imóvel ou de sua família.
- O imóvel apresenta defeitos que implicam na impossibilidade de ser habitado.
Em outras palavras: um advogado especialista e experiente no assunto poderá analisar o seu caso e identificar a possibilidade de caracterização ou não do dano moral.
Um alerta importante para os síndicos
Em se tratando de condomínios, nem sempre as áreas comuns são entregues em conformidade com o que foi estabelecido em contrato. Por isso é importante analisar o memorial descritivo do empreendimento e verificar dentre outros aspectos: pintura, equipamentos, parte elétrica e hidráulica, pisos, muros e jardinagem, móveis da área gourmet etc.
Além disso, você sabia que síndicos e moradores, precisam ficar atentos e respeitar as indicações quanto as manutenções preventivas?
Isso porque, caso essas manutenções não sejam realizadas, a garantia do imóvel pode ficar comprometida.
A manutenção do condomínio deve estar em dia e caso não esteja sendo realizada nos prazos determinados ou em desconformidade com o que é estabelecido no Manual do proprietário ou Manual do empreendimento, a construtora poderá alegar a responsabilidade do síndico na tentativa de não realizar os reparos – e algumas vezes a Construtora consegue comprovar isso e responsabilizar síndicos e moradores, de modo a se eximir de suas obrigações relacionadas à garantia.
Assim, caso fique provado que os defeitos ocorrem pela falta de manutenção, a garantia é perdida.
Quero também destacar que, em decorrência destes problemas construtivos, o síndico pode ser pessoalmente responsabilizado por omissão, caso saiba do problema e não tenha agido para resolvê-lo.
Para finalizar esse artigo, quero salientar que o proprietario de imóvel novo que tenha problemas para fazer valer os seus direitos em razão de vício (problemas, defeitos), deve procurar um advogado especialista em direito imobiliário para orientação e defesa dos seus interesses.
Assim como o condomínio que está diante de falhas graves que afetam a solidez ou a segurança do local – ou na entrega diferente ou não entrega de equipamentos ou móveis das áreas comuns – deve buscar a orientação especializada de um advogado.
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O Escritório Fabiana Mendes Advocacia esclarece que esse texto tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a um advogado especialista para uma melhor avaliação do caso em questão.
