Se um imóvel encontra-se gravado com cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, ele pode ser vendido.
Porém, se houver cláusula de inalienabilidade, a venda só pode ocorrer após a retirada dessa cláusula. E como retirá-las? É o que trataremos nesse artigo.
Primeiro, é importante entendermos que tais cláusulas são frequentemente instituídas em testamentos e doações, de modo que o bem ou direito em questão não pode ser transferido, partilhado ou sofrer penhora.
Essas cláusulas são aplicadas visando proteger o patrimônio de um herdeiro ou donatário, vejamos o objetivo de cada uma destas cláusulas:
- Cláusula de impenhorabilidade: é utilizada para proteger um bem ou direito contra a execução de dívidas. Quando um bem é considerado impenhorável, isso significa que ele não pode ser tomado pelos credores para pagar dívidas do proprietário.
- Cláusula de inalienabilidade: impede que o bem seja vendido, doado ou transferido, sendo muito utilizada quando o doador ou testador deseja preservar o patrimônio para determinado beneficiário, como um filho, por exemplo.
- Cláusula de incomunicabilidade: garante que o bem não seja partilhado em caso de divórcio ou dissolução de união estável, independentemente do regime de bens adotado pelo casal.
Essas cláusulas podem ser instituídas separadamente ou em conjunto.
Há duas formas de retirada, das cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade:
- Quando há comum acordo entre as partes (Doador e donatário) bastando, para isso, expressarem tal vontade junto ao cartório.
- Mediante autorização judicial.
Importante observar que pode existir uma validade temporal definida para a vigência de tais cláusulas, de modo que, após tal prazo elas são automaticamente revogadas.
Nessa hipótese, o donatário pode solicitar a retirada das cláusulas quando o prazo expirar.
Já, para a autorização judicial faz-se necessário abrir um processo judicial argumentando sobre a desnecessidade de manutenção de tais cláusulas.
Nessa hipótese, pode-se utilizar como argumento, por exemplo:
- Que as referidas cláusulas, contrapõe-se ao direito de propriedade constitucionalmente garantido;
- Desnecessidade de amparo para proteção patrimonial, a depender das características do caso concreto;
- Comprovar a contraditoriedade da finalidade inicialmente vislumbrada pelo doador/testador – a título de exemplo, se os donatários não usam para a moradia, se o imóvel gera despesas e custos difíceis de serem suportados para a sua manutenção;
- Demonstrar que a proibição de alienação da propriedade acarreta diminuição no patrimônio, caso não se consiga dar a devida manutenção, etc.
Como podemos verificar, há previsão no código civil sobre a autorização judicial para exclusão de tais cláusulas, vejamos:
Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Parágrafo único. No caso de desapropriação de bens clausulados, ou de sua alienação, por conveniência econômica do donatário ou do herdeiro, mediante autorização judicial, o produto da venda converter-se-á em outros bens, sobre os quais incidirão as restrições apostas aos primeiros.
Por interpretação extensiva e amparada pela função social da propriedade, interesse e adequação aos propósitos do doador/testador e do proprietário, atualmente, os entendimentos jurisprudenciais vêm caminhando no sentido de cancelar tais restrições.
Vejamos entendimento do STJ:
“[deve] ser admitido o cancelamento da cláusula de inalienabilidade nas hipóteses em que a restrição, no lugar de cumprir sua função de garantia de patrimônio aos descendentes, representar lesão aos seus legítimos interesses. (STJ, REsp 1422946/MG)”.
A extinção foi concedida pelo fato de que passados mais de vinte anos do ato de liberalidade, não há mais justa causa na sua manutenção.
In verbis: “a doação do genitor para os filhos e a instituição de cláusula de inalienabilidade, por representar adiantamento de legítima, deve ser interpretada na linha do que prescreve o art. 1.848 do CCB, exigindo-se justa causa notadamente para a instituição da restrição ao direito de propriedade. (…). Possibilidade de cancelamento da cláusula de inalienabilidade após a morte dos doadores, passadas quase duas décadas do ato de liberalidade, em face da ausência de justa causa para a sua manutenção. (…). Interpretação do art. 1.848 do Código Civil à luz do princípio da função social da propriedade” (STJ, REsp 1.631.278/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 19.03.2019, DJe 29.03.2019).
Importante destacar que, essa mudança de entendimento é relativamente recente, há ainda um entendimento mais rígido e formal, adotado em alguns Tribunais Estaduais, que apenas admite esse cancelamento em casos excepcionalíssimos, e nos exatos termos do texto legal.
Além disso, caso o bem doado ou testado tenha saído da legítima – no caso de disposição patrimonial de ascendente par descendente, é importante verificar que a nossa legislação não permite que bens da legítima sejam onerados com cláusulas restritivas de domínio, salvo por justa causa.
Justa causa essa que deve ser manifesta no momento da disposição: doação ou testamento.
Há ainda a possibilidade de autorização para venda do imóvel e aquisição de outro com sub-rogação, Leciona Ademar Fioranelli, em sua obra Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade – Série Direito Registral e Notarial – 1ª edição:
“A sub-rogação não pode ser utilizada por mero capricho ou conveniência do adquirente do imóvel clausulado. Deverá justificar a conveniência econômica de alienação e conseqüente sub-rogação. Ela exige, pelo menos, três condições para que possa ser concretizada. São elas: prova de necessidade de alienação, equivalência de valores e autorização judicial. A necessidade da venda decorre de inúmeras circunstâncias que são deixadas ao alvitre e prudente critério dos juízos, e, uma vez admitida, possibilitará a substituição, desde que o bem que tomar o lugar do substituído equivalha, em valor, àquele. Por força de se provarem esses dois requisitos é que o pedido de sub-rogação, imperiosamente, depende de autorização judicial.”
Assim, ficou evidente a possibilidade de exclusão de tais cláusulas via pedido judicial, sendo fundamental que um advogado(a) especialista no assunto analise o caso com todos os detalhes, a fim de validar tal hipótese.
O escritório Fabiana Mendes Advocacia atende presencialmente no Centro de Curitiba e, on-line, para todo o Brasil. Sendo possível atuarmos em casos envolvendo direito imobiliário e sucessório em todo o Brasil, por meio do processo digital. Este artigo também fui publicado no JusBrasil: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/imovel-gravado-com-clausula-de-inalienabilidade-como-retirar-e-permirtir-a-venda/2349621578
