Entenda como funciona desocupação de imóvel arrematado em leilao extrajudicial:
Após a arrematação de um imóvel em leilão extrajudicial, o arrematante receberá a carta de arrematação, que deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis competente, de modo que ocorra formalmente a transferência da propriedade.
Com isso, o arrematante torna-se o proprietário do imóvel. No entanto, a posse não é garantida pelo simples registro da propriedade, em especial, quando o imóvel arrematado encontra-se ocupado, seja pelo antigo proprietário, seja por locadores ou terceiros.
Para desocupar o imóvel arrematado em leilão extrajudicial, o arrematante pode tomar certas medidas, as quais trataremos abaixo:
- Primeira medida: Desocupação Amigável
Antes de pensar em ação judicial é importantíssimo oportunizar a desocupação de forma amigável. Na grande maioria dos casos, a posse de imóvel arrematado em leilão se resolve pela via do acordo.
O arrematante deve entrar em contato com o possuidor, informando sobre a arrematação e negociando uma data para a desocupação.
A depender das informações que se tenha sobre a posse, não é aconselhável ir até o local pessoalmente, mas sim, buscar contato por telefone, inicialmente. Caso o cenário seja favorável, pode-se realizar as demais tratativas pessoalmente.
- Segunda medida: Notificação Extrajudicial
Caso a tratativa anterior não seja possível ou mostre-se ineficaz, o arrematante pode enviar uma notificação extrajudicial ao ocupante, informando sobre a arrematação e concedendo um prazo para a desocupação. Esta notificação deve incluir informações sobre a cobrança de taxa de ocupação e outros encargos que sujeitam o ocupante.
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- Terceira medida: Ação Judicial
Nas medidas anteriormente tratadas, o arrematante não precisa necessariamente, contratar um advogado. Aqui sim!
Na hipótese das medidas anteriores não se mostrarem eficazes, a saída é ajuizar uma ação judicial com pedidos de imissão na posse do imóvel e cobrança de água, luz, IPTU e taxa de ocupação.
A ação tende a ser rápida, pois é possível o pedido liminar para a desocupação, geralmente estipulado pelo juiz entre 15 e 60 dias.
Não ocorrendo a desocupação nesse prazo, o juiz autoriza o uso de força policial, promovendo a desocupação forçada, com autorização inclusive de arrombamento. Tudo isso será acompanhado pelo advogado contratadado, o qual tem meios de agilizar todo esse processo.
O imóvel arrematado encontra-se alugado, quais as opções para o arrematante?
Caso o imóvel arrematado esteja sendo usado por terceiros na vigência de contrato de locação, de imediato, não cabe desocupação forçada.
Neste caso, as opções são:
- Continuidade da Locação: O arrematante, se quiser, pode dar continuidade ao contrato locatício. Para tanto, basta fazer um aditivo ao contrato.
Você precisa saber que há uma discussão sobre a partir de quando é devido os aluguéis ao arrematante – se desde o auto da arrematação ou da data da alteração da propriedade no registro de imóveis. Segundo entendimento do STJ, é devido os aluguéis ao arrematante desde a data do auto de arrematação.
2. Rescisão do Contrato de Locação: Se o arrematante não quiser dar continuidade ao contrato de locação, ele deve notificar o locatário, concedendo-lhe um prazo de 30 dias para a desocupação.
Essa notificação deve ocorrer dentro de 90 (noventa), do contrário, presume-se que o arrematante quer dar continuidade ao contrato. Nessa hipótese, o arrematante fica obrigado a respeitar o contrato de locação e seus termos, inclusive o prazo.
Caso a notificação para encerrar a locação não resulte em desocupação, o arrematante deverá ajuizar ação para garantir seus direitos de uso do bem.
Considerações Finais
Um dos receios para quem pensar em começar a investir em leilões de imóveis, diz respeito ao medo da demora pra desocupar o imóvel.
No entanto, antes de arrematar um imóvel em leilão, é possível ter uma noção se o imóvel está ou não ocupado. Quando o imóvel encontra-se ocupado, a lei garante ao arrematante o direito de retirar o ocupante do imóvel. Essa retirada pode ser simples e rápida, na maioria das vezes uma mera notificação resolve.
Não sendo possível pela via do acordo, a via judicial assegura uma resolução rápida do problema.
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Fabiana Mendes é a advogada responsável pelo escritório e possui mais de 12 anos de experiência, é professora de Direito Imobiliário e especialista em Sucessões, Planejamento Matrimonial e Sucessório.
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