Descubra quanto o arrematante precisa desembolsar para desocupar um imóvel arrematado em leilão.
A demanda envolvendo desocupação de imóvel arrematado em leilão se desenha da seguinte forma: você arremata um imóvel em leilão, paga todas as despesas e obtém a carta de arrematação. Contudo, ao tentar tomar posse, descobre que o imóvel está ocupado.
Nesse cenário, o primeiro passo é enviar uma notificação extrajudicial, formalizando o pedido de desocupação. Caso precise de um modelo, temos um aqui.
Caso a notificação seja ignorada, a via judicial se torna necessária e não pode demorar muito. Garantir a posse do bem adquirido é fundamental para usufruir plenamente do investimento, além disso, a demora em conseguir a posse compromete o lucro no negócio.
A ação de imissão na posse é a solução jurídica para resolver a questão da posse, seja de imóveis arrematados em leilão extrajudicial ou judicial.
Nela, pode e deve ser solicitada a desocupação forçada com ajuda de força policial, onde um oficial de justiça vai até o local e chama a polícia caso o ocupante apresente resistência em sair do imóvel. Esse procedimento pode demorar algumas semanas adicionais, dependendo da logística envolvida.
Prevista nos artigos 1.228 e seguintes do Código Civil, essa medida permite que o arrematante reivindique judicialmente a posse do imóvel contra terceiros: ex-proprietário, locatário ou terceiros que estejam no imóvel arrematado.
No entanto, o procedimento para tal pedido difere, se o leilão ocorreu na via judicial ou extrajudicial. Vejamos:
- A Imissão na Posse no Leilão Judicial e Extrajudicial:
Para entender quando é necessária uma ação de imissão na posse ou quando esse pedido pode ser feito diretamente no processo, é fundamental diferenciar os dois tipos de leilões: judicial e extrajudicial.
Vamos explicar cada caso:
1.1 Leilão Judicial
No leilão judicial, o imóvel é vendido por ordem do Poder Judiciário, geralmente em decorrência de um processo de execução (como uma ação de cobrança de dívida). Nesse caso, o pedido de imissão na posse ocorre dentro do mesmo processo, de modo que após a arrematação, o arrematante não precisa ingressar com uma nova ação para garantir a posse do imóvel. Isso ocorre porque o processo judicial já está em andamento, e o juiz responsável pelo caso pode determinar a imissão na posse diretamente nesse processo.
1.2 Leilão Extrajudicial
No leilão extrajudicial, o imóvel é vendido fora do ambiente do Poder Judiciário, geralmente por iniciativa de instituições financeiras (como bancos) em casos de inadimplência em contratos com cláusulas de alienação fiduciária.
Diferentemente do leilão judicial, no extrajudicial o arrematante precisará ingressar com uma ação autônoma de imissão na posse caso o imóvel esteja ocupado e os ocupantes não saiam voluntariamente.
Como o leilão extrajudicial ocorre sem a intervenção direta do Poder Judiciário, não há um processo judicial em andamento onde o arrematante possa solicitar a imissão na posse. Assim, ele deve iniciar uma nova ação para garantir seu direito à posse.
2. Quanto tempo demora a Ação de Imissão na Posse para imóveis arrematados em Leilão?
Nos casos de leilão, o entendimento jurisprudencial reconhece a possibilidade de concessão de liminar em ações de imissão na posse, com base no artigo 300 do Código de Processo Civil. Os tribunais consideram que, com a carta de arrematação comprovando a propriedade e diante da demora na desocupação, a liminar é medida cabível para assegurar ao arrematante o exercício pleno de seus direitos.
ESCLARECENDO: liminar é uma decisão judicial ANTECIPADA concedida por um juiz em caráter de urgência, antes do julgamento final de um processo. O objetivo da liminar é garantir a proteção imediata de direitos ou evitar danos irreparáveis enquanto o mérito da questão (o tema principal do processo) ainda está sendo analisado.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que a posse injusta do ocupante, aliada à comprovação do direito do arrematante, justifica a medida liminar para evitar prejuízos maiores, especialmente quando o imóvel arrematado tem destinação econômica ou habitacional imediata.
Importante destacar que, após a arrematação, o juízo responsável pelo leilão expedirá a Carta de Arrematação, documento que formaliza a transferência da propriedade ao arrematante. Em alguns casos, especialmente quando não há ocupantes no imóvel ou quando os ocupantes aceitam voluntariamente desocupá-lo, a transição pode ser rápida, ocorrendo em poucos dias ou semanas.
No entanto, se o imóvel estiver ocupado por terceiros (como o antigo proprietário, inquilinos ou terceiros), será necessário ingressar com uma ação de imissão na posse – se o leilão ocorreu de forma extrajudicial, ou realizar o pedido dentro da ação em que ocorreu a autorização judicial para o leilão (leilão judicial).
O prazo para a conclusão desse processo depende de vários aspectos:
– Complexidade do Caso: Se houver contestação por parte dos ocupantes, alegando, por exemplo, direitos de posse ou contratos de locação pré-existentes, o processo pode se alongar.
– Carga de Trabalho do Judiciário: A velocidade com que o processo tramita na Justiça varia conforme a jurisdição e a quantidade de processos em andamento.
CONCLUINDO:
Quanto tempo demora a Ação de Imissão na Posse para imóveis arrematados em Leilão Extrajudicial? Em média, um processo de imissão na posse, onde há ocupantes, pode levar entre 6 meses a 2 anos, dependendo das circunstâncias específicas. Já, se o imóvel está vazio, a expedição de um mandado de imissão na posse, pode ser concluído em poucas semanas.
Quanto tempo demora a Ação de Imissão na Posse para imóveis arrematados em Leilão Judicial? Em média, o pedido de imissão na posse, onde há ocupantes, pode levar entre 3 meses e 6 meses, pois o procedimento para obter a posse é mais simples já que já existe um processo e o pedido será realizado nele.
3. Prazos e Possíveis Impugnações ao Leilão: O Impacto das Nulidades
Os prazos mencionados para a imissão na posse e outros procedimentos após a arrematação de um imóvel em leilão são válidos apenas quando o processo ocorre sem intercorrências, ou seja, quando não há nenhuma irregularidade ou impugnação ao leilão.
O proprietário/devedor (ou terceiros com interesse legítimo) podem contestar a validade do leilão, alegando nulidades ou irregularidades no processo.
Essa situação pode impactar significativamente os prazos e até mesmo inviabilizar temporariamente a posse do imóvel pelo arrematante.
Por isso, antes de participar de um leilão, avalie cuidadosamente o histórico do imóvel e o contexto do processo para evitar surpresas futuras.
4. Dicas para Reduzir o Tempo de Imissão na Posse
Para minimizar os atrasos e garantir uma transição mais rápida, os arrematantes podem adotar as seguintes estratégias:
- Verificar a situação de ocupação do imóvel antes de participar do leilão pode evitar surpresas futuras.
- Contratar Advogados Especializados: Profissionais experientes em direito imobiliário e leilões podem agilizar o processo e identificar soluções alternativas.
- Negociar com Ocupantes: Em alguns casos, uma negociação amigável com os ocupantes pode resultar em uma desocupação voluntária, evitando a necessidade de uma ação judicial.
5. Descubra o valor que o arrematante precisa desembolsar para garantir a posse de um imóvel arrematado em leilão que encontra-se ocupado:
O valor total que o arrematante precisará desembolsar depende de diversos fatores, como o preço da arrematação, o local onde processo será protocolado e a quantidade de diligências necessárias.
Vamos detalhar os principais aspectos:
- Custas Processuais
As custas judiciais para mover uma ação de imissão na posse variam conforme o estado e são calculadas com base no valor atribuído à causa. A jurisprudência tem estabelecido que o valor da causa em ações de imissão na posse deve corresponder ao valor da arrematação. Lembrando que a ação e portanto, as custas processuais, só serão necessárias em caso de leilão extrajudicial.
Exemplos de Custas nos Estados de SP, PR e SC
- São Paulo (SP):
- Taxa Judiciária: Corresponde a 2% do valor da causa, observando um valor mínimo de 5 UFESPs e máximo de 3.000 UFESPs. Para 2025, o valor da UFESP é de R$ 37,02.
- Diligências de Oficiais de Justiça: Cada diligência com deslocamento custa 3 UFESPs, totalizando R$ 111,06 por ato.
- Paraná (PR): Você pode simular aqui: https://www.tjpr.jus.br/calculadora-de-custas
- Taxa Judiciária e Custas Iniciais: As custas são calculadas com base no valor da causa, conforme a tabela de custas do Tribunal de Justiça do Paraná. Por exemplo, para uma ação com valor de causa de R$ 400.000,00, protocolada em Curitiba/PR, as custas iniciais totalizam R$2.791,37
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- Diligências de Oficiais de Justiça:
A tabela de custas do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) estipula que diligência de oficial de justiça tem um custo base de aproximadamente R$ 108,63, mas esse valor pode mudar a depender da localidade do imóvel.
3. Santa Catarina (SC):
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- Taxa Judiciária: Equivale a 2% do valor da causa, respeitando os limites estabelecidos pela legislação estadual, estabelecendo valor mínimo de R$303,30 e máximo: R$6.740,22.
Lembrando que são custas iniciais, se o caso demandar recursos, esses também são pagos.
- Honorários Advocatícios
Além das custas processuais, é necessário considerar os honorários advocatícios. Os advogados podem basear seus honorários na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) ou estabelecer valores conforme a complexidade do caso, a região e sua experiência profissional.
Vale ressaltar que cada caso possui peculiaridades. Por exemplo, em ações em que o possuidor alega ter direito à manutenção ou reintegração de posse, a discussão pode se prolongar, exigindo maior investimento em honorários advocatícios e perícias.
Para evitar surpresas, é fundamental contar com um advogado especializado que possa traçar a melhor estratégia.
Se você é um arrematante e precisa de um advogado para garantir a posse do seu imóvel, conte com suporte jurídico qualificado para assegurar que sua posse seja conquistada de forma rápida e segura.
Fabiana Mendes Advocacia é um escritório especializado em direito imobiliário localizado no centro de Curitiba, no edifício Centro Comercial Itália.
Fabiana Mendes é a advogada responsável pelo escritório e possui mais de 12 anos de experiência, é professora de Direito Imobiliário e especialista em Sucessões, Planejamento Matrimonial e Sucessório.
Atuando on-line para todo o Brasil, através do processo eletrônico e por meio de consultas por vídeo chamadas, auxilia arrematantes a transpor situações que envolvem leilões de imóveis.
