Como fazer um inquilino inadimplente desocupar o imóvel? 

Afinal, um inquilino que está em atraso com o aluguel, pode ser retirado a força? 

Se você precisa de um advogado imobiliário especialista em Ação de Despejo, queremos te auxiliar a entender melhor o seu problema.

O escritório Fabiana Mendes é especialista em questões imobiliárias e sucessórias e com ampla experiência em ações de despejo, por isso, relacionamos aqui uma lista de dúvidas frequentes sobre a temática.

A ação de despejo por falta de pagamento é um procedimento jurídico pelo qual o proprietário de um imóvel alugado busca reaver a posse do bem em razão da inadimplência do inquilino no pagamento do aluguel ou de qualquer outra obrigação relacionada ao contrato de locação.

Quando o proprietário/locador já tentou receber os valores atrasados, sem sucesso, não lhe resta alternativa, senão, pedir a desocupação do imóvel, para que fique livre para uma nova locação e para evitar o acúmulo de dívidas.

Para isso, o proprietário/locador vai precisar da ajuda de um advogado imobiliário especialista em ações de desejo.

1. O locador pode, pessoalmente, retirar o locatário que está ocupando o imóvel sem pagar?

Não.  Esse e outros atos por parte do locador podem ter o efeito inverso e trazer mais problemas para o locador.

Qualquer medida arbitrária do proprietário/locador – a exemplo de ameaças, desligamento de energia, troca de fechaduras, coerção física ou moral, exagero de mensagens e telefonemas – pode dar direitos ao locatário de ingressar com ação de danos morais e materiais, além de ação na esfera criminal.

O locador só pode ingressar no imóvel, quando há desocupação voluntária por parte do locatário ou mediante ordem judicial.

Ou seja, o locatário só é obrigado a sair do imóvel com ordem judicial, ainda que esteja inadimplente.

Por isso, a ação de despejo é a medida adequada para obrigar o locatário a sair do imóvel.

2. O locador pode trocar as chaves e ficar com bens do inquilino para compensar a inadimplência?

Seja locação residencial, comercial o por temporada, na vigência do contrato ou no período de desocupação definida pelo juiz, o locador só pode entrar no imóvel com autorização do locatário.

O contrato de locação – que pode ser escrito ou verbal – confere ao locatário a posse indireta do imóvel.

Assim, no período de vigência do contrato de locação, a posse é do locatário, não sendo cabível ao locador retirar essa posse, sem a devida rescisão contratual e autorização judicial.

Mesmo quando o locatário abandona o imóvel e deixa bens, o locatário deve agir com a máxima cautela, não podendo ficar com os bens a título de pagamento de possíveis débitos, tal atitude pode ser caracterizada como apropriação indébita.

3. O locatário está com os aluguéis em dia, mas não paga condomínio nem IPTU, é cabível ação de despejo?

Sim, quaisquer das obrigações não cumpridas pelo locatário podem motivar a rescisão contratual com ação de despejo.

O direito ao despejo não se limita à inadimplência referente aos aluguéis. A ausência de pagamento de qualquer dos encargos advindos do contrato de locação, permite que o locador entre com um pedido de despejo.

4. O locador precisa notificar extrajudicialmente o inquilino sobre os atrasos?

Não há essa obrigação. Mas, recomendamos que o faça para comprovar a tentativa de negociação extrajudicial.

Essa notificação deve ser realizada por escrito, com a devida comprovação de recebimento e indicar o valor devido, o prazo para pagamento e as consequências do inadimplemento.

Se optar pela notificação, recomendo que contrate um advogado especialista para fizer isso da melhor maneira possível.

5. Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento?

Caso o inquilino não regularize os pagamentos, o locador pode entrar com a ação de despejo por falta de pagamento no Poder Judiciário.

Para isso, é necessário contratar um advogado especializado em direito imobiliário, que entrará com o processo, buscando obter uma ordem de despejo.

A ordem de despejo pode ser concedida de maneira liminar, no início do processo judicial, ou apenas ao término do processo, após a emissão da sentença pelo juiz competente.

O locador deve comprovar a inadimplência, anexando ao processo possíveis notificações, o contrato de locação, extrato bancário, além de um cálculo demonstrando o valor devido, incluindo juros, multas e correção monetária.

É importante que tais documentos sejam devidamente apresentados, a fim de fundamentar de maneira sólida o pedido, aumentando a celeridade do processo e para conseguir o despejo mais rapidamente.

6. Com quantos dias de atraso do inquilino, é possível pedir o despejo?

Com quantos aluguéis em atraso, ou com quanto tempo de atraso o inquilino pode ser despejado é uma dúvida muito comum e que tem muitas informações erradas por aí.

O atraso configura-se já no dia seguinte à data prevista para pagamento. Assim, é correto dizer que com um dia de atraso já é possível rescindir o contrato e pedir o despejo. Mas, isso é incomum de acontecer, geralmente o locador espera 30 a 60 dias para tomar uma atitude mais severa.

7. Como o inquilino/locatário pode se defender numa ação de despejo?

Inicialmente, o inquilino vai precisar contratar um advogado especialista para se defender na ação de despejo.

Sua defesa será quanto a contestação dos valores apresentados, ou para comprovar que já pagou.

Como regra geral, o despejo é inevitável caso o locatário continue inadimplente.

Porém, ele pode pagar todos os valores em aberto – além dos honorários advocatícios e continuar no imóvel.

Veja, na ação de despejo, em que o locador busca a rescisão contratual e o recebimento dos valores em atraso, o locatário pode pagar todo o valor – o que chamamos de purga da mora – para evitar a rescisão da locação, conforme art. 62, II, da Lei de Locações.

Uma vez efetuada a purga da mora, o locatário decide se quer ou não a manutenção do contrato locatício e a permanência no imóvel.

Mesmo que o inquilino se trate de pessoa idosa, tenha crianças ou recém-nascidos, grávidas…é possível realizar o despejo? Sim. Não há amparo legal para pessoas vulneráveis em se tratando de quebra de contrato de locação.

É um direito do locador, cobrar os aluguéis e outras obrigações e em caso de não pagamento, ingressar com uma ação de despejo contra o locatário.

8. Quanto tempo demora um processo de despejo por falta de pagamento?

Os locatários têm muitas dúvidas quando o assunto é o processo de despejo, sendo o tempo e os custos desse processo de especial relevância.

Mas, é difícil precisar o tempo de duração de um processo judicial – qualquer um – pois depende de cada comarca, de cada juiz. Além disso, a oposição do inquilino ao longo do processo pode impactar na sua duração.

Também é correto afirmar que a habilidade e dedicação do advogado encarregado de mover o processo faz muita diferença quanto ao tempo de duração do processo.

Conforme já esclarecemos, a ordem de despejo pode ser concedida de maneira liminar, já início do processo judicial (10, 20 ou 30 dias após o protocolo do processo), ou apenas ao término da ação, após a emissão da sentença pelo juiz competente.

Isso depende de cada caso e da estratégia adotada pelo advogado.

9. Quanto custa uma ação de despejo para o locatário/proprietário

Quanto custa despejar um inquilino não é uma pergunta fácil de ser respondida, mas vamos te trazer algumas orientações.

O valor de uma ação de despejo pode variar a depender do valor do aluguel, do montante da dívida e o tempo de locação.

Uma ação de despejo tem as seguintes custas: Custas processuais, Honorários Advocatícios, Caução para liminar.

• Custas processuais

O serviço do Judiciário não é gratuito, ao acionarmos o judiciário devemos pagar as chamadas custas processuais que variam conforme o valor da causa, que é a soma dos valores dos pedidos apresentados, e devem ser pagas antecipadamente para que a ação seja aceita pelo juiz.

Além disso, em caso de derrota no processo, a parte vencida é responsável por reembolsar as custas suportadas pela outra parte.

Somente o advogado, após analisar todos os detalhes do processo poderá fornecer o valor preciso das custas, que varia consideravelmente de Estado para Estado.

Posso evitar o pagamento das custas processuais?

Pode ser pleiteado a gratuidade de justiça, desde que seja demonstrado que não há condições financeiras de arcar com as custas sem comprometer o sustento próprio e o de sua família. Para tanto é preciso comprovar a incapacidade financeira, trazendo extratos bancários, comprovantes de rendimentos, declarações de Imposto de Renda etc.

Se houver capacidade financeira para suportar as custas ou se não for possível comprovar a impossibilidade, o pagamento torna-se obrigatório.

Caso a gratuidade não seja possível, converse com o seu advogado sobre pedir o parcelamento dessas custas.

• Honorários Advocatícios

O advogado deve ser remunerado pela ação de despejo e seus honorários podem ser pactuados entre as partes, lembrando que há orientação quanto ao valor mínimo a ser cobrado de acordo com o que determina a OAB.

Os honorários serão cobrados pelo advogado que você decidir contratar, levando em consideração a complexidade do caso, a especialização do profissional, a urgência do caso e outros fatores.

Os honorários advocatícios em ações de despejo geralmente são cobrados da seguinte forma: 1. HONORÁRIOS INICIAIS: Um valor fixo para iniciar o processo 2. HONORÁRIOS FINAIS: Um porcentual da dívida a ser paga pelo inquilino. Aqui, é comum que os honorários sejam fixados em 20% do valor da dívida a ser cobrada e será pago ao final da ação.

É comum que advogados recebam os honorários iniciais de forma parcelada de modo a viabilizar o acesso do cliente à justiça.

• Caução para liminar nas ações de despejo por falta de pagamento

A lei de locações de imóveis (artigo 59), estabelece que será concedida liminar para desocupação do imóvel, nas ações de despejo, mas para isso deve o locador prestar caução proporcional a três meses de aluguel.

O art. 59 da Lei 8.245/91 define que o dono do imóvel pode reavê-lo antes do fim do processo por meio de uma liminar, mas isso, é preciso fazer o depósito de um valor correspondente a 3 meses de aluguel (Se o aluguel é R$ 900,00 a caução deverá ser de R$ 2.700,00).

quando o valor do débito for superior àquele dado em garantia em forma de caução,

E pra que serve a caução nas ações de despejo por falta de pagamento?

A caução é uma garantia, o valor fica guardado em uma conta judicial e será utilizado para indenizar o locatário, caso ao final do processo fique comprovado que o despejo foi ilegal.

Ou seja, somente quando comprovado que o locador agiu de má fé para desocupar o imóvel de forma forçada e injustamente pedida

Caso contrário, uma vez que no final do processo fique comprovada a inadimplência, o locador vai receber o valor da caução devidamente corrigido e atualizado.

No entanto, a caução é dispensada, quando o valor do débito do inquilino ultrapassa o valor da caução. Se o aluguel é R$900,00 e a caução deve ser de R$2.700,00, mas os débitos do inquilino totalizam R$3.000,00, não é necessário a caução.

10. Já consegui o despejo como recebo os aluguéis atrasados?

O inquilino tem a oportunidade de apresentar defesa no processo, contestando os valores alegados como devidos ou buscando acordo com o locador.

O inquilino pode, em alguns casos, propor o pagamento dos débitos de forma parcelada durante o processo. O aceite dessa proposta fica a critério do locador.

Se houver caução ou fiador no contrato de locação, o locador pode acioná-los para cobrir os valores devidos.