Os compradores de casas ou terrenos adquiridos junto a construtoras/incorporadoras são cobrados indevidamente de taxas de condomínio e de IPTU.
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Os compradores de imóveis devem considerar todos os custos envolvidos na transação, pois é muito comum focarem na entrada e nas parcelas, sem que os demais custos sejam analisados.
A compra de um imóvel pode envolver custos com documentação cartorária, com corretores e advogados, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), lavratura e registro da escritura pública etc. Esses são custos envolvidos na compra de um imóvel e que devem entrar no planejamento orçamentário para evitar dissabores futuros.
Além desses custos relacionados à aquisição do imóvel, temos ainda o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) a ser pago anualmente e a taxa condominial quando se tratar de imóvel em condomínio.
A compra de imóveis na planta – casas ou terrenos adquiridos diretamente com construtoras/incorporadoras, envolve certas peculiaridades quanto ao início da cobrança de taxas de condomínio e do IPTU.
Quando o imóvel ainda está em construção ou o terreno ainda aguarda a construção de infraestrutura, o comprador deve pagar taxa de condomínio? E IPTU? Quando a legislação autoriza que essas cobranças sejam iniciadas? Após a conclusão das obras? Após o habite-se? Após a instituição de condomínio?
É sobre a aquisição de imóveis junto a incorporados e construtoras e o momento em que é devida a cobrança de IPTU e taxas condominiais, que trataremos neste artigo.
Imóvel em construção: quando é devida a cobrança de IPTU ou taxa de Condomínio
O popularmente conhecido “imóvel na planta” é um termo que diz respeito à compra de imóveis adquiridos junto à uma construtora ou incorporadora, onde aguarda-se a sua construção.
A escolha por imóveis na planta tem sido bastante comum nas últimas décadas no Brasil e consiste em comprar um imóvel ainda em fase de construção (ou com construção ainda não iniciada). Os compradores, atraídos por valores e condições vantajosas, ajudam a incorporadora a financiar os custos da construção.
Ao optar por esse tipo de imóvel, o comprador assina um contrato de promessa de compra e venda, no qual há cláusulas e prazos para a conclusão da obra e entrega da chave pela construtora/incorporadora.
O momento da entrega das chaves é de suma importância para os compradores de imóveis nesses termos, já que é nesse momento que considera-se que de fato o imóvel foi entregue ao comprador: houve a imissão na posse.
As construtoras/incorporadoras podem definir de forma diversa em seus contratos, e geralmente assim o fazem, estabelecendo por exemplo, que o comprador está na posse do imóvel desde a emissão do habite-se, ou que é devido o pagamento do condomínio a partir da constituição ou da primeira assembleia.
Essas cláusulas contratuais são abusivas, ainda que o comprador tenha assinado tal contrato, é possível afastar essa abusividade para que o vendedor pague tais custos até a efetiva entrega do imóvel.
Uma conduta comum por parte das construtoras é responsabilizar os compradores de imóvel em construção (imóvel na planta) pela taxa de condomínio ou de IPTU já no momento da assinatura do contrato de compra e venda. Isso também é indevido.
E quanto a cobrança de condomínio, quando ela é devida?
Quem compra um imóvel em condomínio (seja já construído ou a construir) sabe que os custos com conservação e manutenção do imóvel são rateados entre os proprietários, a conhecida taxa de condomínio.
Acontece que o condomínio pode ser instituído e gerar custos mesmo antes da entrega do imóvel ao comprador. Nesse momento é comum que as incorporadoras/construtoras repassem as cobranças de condomínio aos compradores. No entanto, essa cobrança também é indevida. A cobrança de taxas de condomínio só é permitida quando o imóvel foi de fato entregue ao comprador.
Assim, a cobrança de taxas condominiais após a aprovação da convenção de condomínio, após a ocorrência da assembleia geral, ou após a emissão do habite-se é indevida.
Mesmo que o condomínio já tenha sido criado, a responsabilidade pelo pagamento por parte do comprador do imóvel só se inicia após a entrega das chaves. Além disso, nossos tribunais entendem que a expedição do habite-se não se confunde com a entrega do imóvel, de modo que a responsabilidade pelo pagamento inicia-se no exercício da posse: entrega das chaves.
Ainda que o contrato defina de forma diferente, certo é que a cobrança de taxa condominial só é permitida a partir da entrega das chaves, em se tratando de imóvel comprado na planta, ou da finalização das obras por parte da construtora, em se tratando de lote/terreno.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), já se pronunciou a respeito, em sede de recurso representativo da controvérsia (REsp nº 1.345.331/RS), decidindo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não ocorre pelo registro do compromisso de compra e venda, mas quando ocorre a imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
E que somente com a entrega das chaves ocorre a efetivação da posse no imóvel, situação que faz surgir o dever do pagamento dessas despesas.
Esse é o entendimento que tem prevalecido, na Justiça, veja a decisão a seguir:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA RECHAÇADA. APLICAÇÃO DO CDC. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVER DE INDENIZAR COMPROVADO. DANO MORAL. QUANTUM CONFIRMADO. CORREÇÃO MONETÁRIA ALTERADA. JUROS DE MORA MANTIDOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. […] IV – A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais e do IPTU, dentre outras, sendo a construtora/incorporadora a responsável pelo pagamento dessas despesas antes desse momento. V ? A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora, não se constitui em mero dissabor, caracterizando-se como dano moral indenizável, notadamente diante da frustração da legítima expectativa dos compradores em usufruir de imóvel residencial próprio. VI – De acordo com entendimento do STJ, no caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, para efeitos de restituição dos valores pagos, a correção monetária incidirá a partir de cada desembolso e deverá ser calculada com base no Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC) até o dia do ajuizamento da ação e, após, pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor ? INPC. VII – Evidenciado o inadimplemento contratual por parte da construtora, os juros de mora incidirão a partir da citação, conforme dispõe o artigo 405 do Código Civil. VIII – Nos temos do artigo 85, § 11 do CPC, não há que se falar na espécie em majoração dos honorários advocatícios, eis que o recurso então aviado foi parcialmente provido. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
(TJ-GO – Apelação (CPC): 03691924020158090051, Relator: Ronnie Paes Sandre, Data de Julgamento: 27/04/2020, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 27/04/2020)
Assim, se você comprou um apartamento novo, pronto para morar e as chaves não lhe foram entregues porque as obras do condomínio ainda estavam em fase de finalização, ou ainda, havia irregularidades encontradas na vistoria, você só deve ser cobrado por taxa de condomínio e IPTU quando as chaves lhe forem entregues.
Lote ou terreno: quando é devida a cobrança de IPTU ou taxa de Condomínio
Precisamos entender, no caso de lote/terreno comprado junto a construtora qual é o momento exato em que surge a obrigação do comprador para pagar taxas de condomínio ou IPTU.
Isso porque, diferentemente de uma residência, nesses casos, não se aguarda a construção do imóvel, mas sim as obras de infraestrutura que são de responsabilidade da construtora, de modo que, enquanto essas obras não são finalizadas não se pode falar em entrega do terreno ao comprador.
É muito comum, nesses casos, que o contrato de compra e venda firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora determine que o comprador está na posse do terreno a partir do momento da assinatura do contrato. Em outros casos, no entanto, a construtora/incorporadora emite um termo de imissão na posse, datando o momento em que o comprador toma posse do terreno.
No entanto, nada disso tem efeito jurídico, caso as obras de infraestrutura não tenham sido finalizadas por parte da construtora.
Assim, a obrigação de pagar IPTU e taxa de condomínio dos compradores de terrenos junto às construtoras/incorporadoras começa a partir do momento em que ocorre a efetiva imissão na posse, e tal só pode ocorrer após a entrega de todas as obras de infraestrutura ou obras outras de responsabilidade da construtora/incorporadora.
Nesse sentido, é o julgado:
E M E N T A –APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO – PRELIMINAR – IMPROCEDÊNCIA LIMINAR DO PEDIDO – AFASTADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRENO – COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DOS IMÓVEIS – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA AO COMPRADOR – REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – DESCABIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1- cumpre afastar a preliminar de improcedência liminar do pedido, levantada no apelo, uma vez que, de acordo com entendimento pacífico externado pelo Superior Tribunal de Justiça, enquanto o promitente comprador não se imite na posse do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, bem como taxas condominiais é da loteadora/construtora. 2- O pagamento do IPTU dos lotes de terreno adquiridos só é devido pela parte compradora após sua imissão na posse dos imóveis, razão pela qual, o referido encargo, vencidos antes da efetiva entrega do bem em condições de ocupação, devem ser arcados pela vendedora/incorporadora. 3- Descabida a redução dos honorários advocatícios fixados em conformidade com o disposto no artigo 85, § 2º do CPC, e dentro dos padrões normalmente adotados por esta Câmara.
(TJ-MS – APL: 08013753720178120021 MS 0801375-37.2017.8.12.0021, Relator: Des. Marco André Nogueira Hanson, Data de Julgamento: 30/01/2019, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/02/2019)
Em resumo: se tratando de compra de lotes/terrenos de uma incorporadora/construtora em que o loteamento é novo, as construtoras/incorporadoras obrigam-se a realizar as obras de infraestrutura básica, que permitem tornar o local habitável. Somente após a conclusão de tais obras, é que o terreno/lote será de fato entregue ao comprador, ainda que o contrato firmado entre as partes diga o contrário.
Assim, qualquer cobrança de IPTU ou condomínio antes da efetiva entrega dos lotes aos compradores será indevida e o comprador pode requerer o reembolso dos valores pagos indevidamente.
Estou sendo cobrado por taxas de condomínio ou IPTU, o que fazer?
Comprei um imóvel em construção e estou sendo cobrado por taxa de condomínio e IPTU, o que fazer?
Comprei um imóvel novo, mas ainda não recebi as chaves do imóvel, já devo pagar condomínio e IPTU?
Comprei um terreno de uma construtora, as obras ainda não foram entregues, devo pagar condomínio e IPTU?
Para todas essas perguntas, já respondemos acima que não: o dever de pagar condomínio e IPTU não é do comprador do imóvel até que ele tenha a posse efetiva do imóvel, que será na entrega das chaves – no caso de imóvel em construção ou da finalização das obras, no caso de terrenos.
Mas, como agir diante dessas cobranças indevidas?
Você pode tentar negociar com a construtora/incorporadora. Caso não tenha sucesso na negociação, poderá contar com a intervenção técnica de um advogado que poderá viabilizar um acordo. Caso não exista a possibilidade de um acordo, pode-se partir para a via judicial, buscado o ressarcimento do que já foi pago ou o cancelamento da cobrança – caso nada ainda tenha sido pago.
Atente-se ao fato de que o IPTU pode ser cobrado tanto do comprador quanto do vendedor, assim, caso a cobrança já esteja ocorrendo no nome do comprador, aconselha-se paga o valor e cobrar a construtora/incorporadora para que o valor seja restituído.
Em outras palavras, diante de cobranças abusivas de taxas condominiais e de IPTU, o comprador de imóveis junto a construtoras/incorporadoras tem essas opções:
- Tentar um acordo com a construtora/incorporadora para que ela responsabilize-se por tais pagamentos até a entrega do imóvel.
- Suspender o pagamento e contratar um advogado para entrar com uma ação judicial visando determinação judicial que responsabilize as construtoras/incorporadoras pelo pagamento das parcelas em aberto, até a efetiva entrega do imóvel;
- Realizar os pagamentos das parcelas e e contratar um advogado para entrar com uma ação judicial visando que se reconheça a ilegalidade da cobrança e que seja determinado o reembolso de tudo o que já foi pago.
CONCLUSÃO
Quem adquiriu imóvel pronto – completamente construído e acabado – seja ele apartamento, casa, sala comercial ou terreno com infraestrutura e as chaves foi disponibilizada no momento da assinatura do contrato, é responsável pelo pagamento das despesas de condomínio e do IPTU, desde logo.
Quem comprou imóvel na planta (incorporação imobiliária) ou imóvel pronto, mas pendente de alguma obra, ajuste ou reparo, só deve pagar condomínio e IPTU após a entrega das chaves do imóvel.
Do mesmo modo, quem comprou terreno de incorporadora só é responsável pelo pagamento de IPTU e taxa de condomínio após a conclusão de possíveis obras de responsabilidade da construtora.
Espero ter ajudado!
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Esse texto tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a um advogado especialista para uma melhor avaliação do caso em questão.
