Qual é o valor correto do ITBI? Devo pagar o ITBI sobre o valor da compra, o valor do IPTU ou o valor considerado pela prefeitura?
Os municípios, na ânsia pela arrecadação, fazem cobranças de impostos de forma abusiva, desrespeitando inclusive o judiciário e fazendo com que os cidadãos paguem mais imposto do que deveria.
O Objetivo desse artigo é esclarecer como calcular o ITBI de forma correta. Inicialmente o artigo tratará das dúvidas frequentes sobre esse imposto e ao final, trataremos como é a forma correta de cálculo do ITBI e como o cidadão poderá recorrer caso esteja sendo cobrado indevidamente pela prefeitura.
Você precisa saber que os imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários-mínimos devem ser vendidos mediante Escritura Pública, a qual é confeccionada no Cartório de Notas. Essa é uma determinação que consta em lei e visa dar segurança para compradores e vendedores.
Por meio dessa Escritura Pública, a compra e venda é formalizada e nela constam todas as informações sobre o imóvel, os dados das partes (comprador e vendedor) e as condições negociais.
Os imóveis comprados via financiamento bancário, dispensam a Escritura, pois o próprio contrato de financiamento serve como Escritura Pública.
Para os imóveis com valor abaixo de 30 salários-mínimos, o Contrato Particular de compra e venda – aquele formulado entre as partes e popularmente conhecido como contrato de gaveta – é suficiente para que se proceda o registro.
Mas, atenção: a Escritura ou o Contrato de Compra e Venda provam o negócio realizado entre as partes, mas não é suficiente para realizar a transferência da propriedade, isso porque o nosso ordenamento jurídico estabelece que só é de fato proprietário quem registra a compra na matrícula do imóvel. É o que costumamos dizer: só é dono quem registra.
A matrícula do imóvel é um documento público que fica no cartório de registro de imóveis. É um documento permanente, criado assim que o imóvel passa a existir formalmente e sua principal função é certificar a propriedade do imóvel. Nela, constam todas as informações de todas as compras, averbações e modificações jurídicas que o imóvel sofreu.
A matrícula do imóvel é como se fosse uma certidão de nascimento, mas com certo histórico, pois como já foi dito, nela registram-se ou averbam-se as questões relevantes sobre o bem.
Agora que introduzimos essas questões pontuais sobre a compra e venda do imóvel, voltemos ao assunto principal desse artigo: o ITBI
O que é ITBI?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado na transmissão onerosa de imóveis, a exemplo da permuta ou compra e venda.
Perceba que não se trata de herança ou doação, nesses casos é devido outro imposto, o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
Assim, quando você compra um imóvel, novo ou usado, desde que não se enquadre em uma hipótese de isenção, o ITBI deve ser pago.
Também deve ser pago na hipótese de permuta, onde há a troca de imóveis e, portanto, a transferência de duas propriedades.
A depender do município, esse imposto pode ser nomeado com outra sigla e com outra definição, a exemplo de Goiânia que denomina Imposto sobre Transmissão Intervivos de Bens Imóveis e de Direitos Reais sobre Imóveis (ISTI).
Nesse artigo usaremos o termo ITBI, por ser o nome mais conhecido e utilizado.
Esse imposto é previsto no inciso II do artigo 156 da Constituição Federal ao dizer que compete aos municípios instituir impostos sobre: “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.
O recolhimento do ITBI destina-se à melhoria da infraestrutura do município onde o recolhimento é realizado, sendo uma condição para que seja realizada a transferência da propriedade no cartório de Registro de Imóveis.
Esse é um imposto municipal, o que significa dizer que cada cidade tem regras próprias a respeito da sua cobrança.
O pagamento do imposto é condição para que a transferência da propriedade do imóvel ocorra no cartório. Sem isso, o imóvel não pode ser transferido do vendedor para o comprador.
Quando o comprador não transfere o imóvel para o seu nome, fica exposto a inúmeros riscos, inclusive o de vir a perder o seu imóvel. Mas, isso é assunto para outro artigo, o que você precisa saber agora é que não será possível proceder com a elaboração da Escritura pública ou com o registro na Matrícula do imóvel, sem que antes, realize o pagamento do ITBI.
Quem paga o ITBI: vendedor ou comprador?
A Constituição Federal não determina quem é o responsável pelo pagamento do ITBI – vendedor ou comprador, mas alguns municípios determinam em suas legislações que o comprador é quem deve arcar com esse custo.
Porém, as partes podem negociar de forma diferente, não é raro encontrarmos acordos em que as partes determinam a divisão da responsabilidade, ficando dividido o custo igualmente entre comprador e vendedor.
Mas, na imensa maioria das vezes é o comprador quem arca com o custo do pagamento do ITBI.
Quando não é preciso pagar ITBI?
Existem algumas hipóteses de isenção do ITBI, tanto isenção total como parcial. Essas hipóteses são definidas em lei municipal e portanto, demanda a análise da legislação da cidade onde encontra-se o imóvel.
Geralmente, os municípios isentam determinadas faixas de valores e definem outros critérios para a isenção, a exemplo das transações que envolvem pessoas jurídicas e devolução de imóveis.
Para ter certeza quanto as possibilidades de isenções do ITBI, realize a consulta jurídica com um advogado especialista, que irá analisar a legislação local e orientar o seu caso de forma específica.
É possível ter desconto no ITBI?
Assim como as isenções, os descontos para o pagamento do ITBI estão previstos em lei municipal, portanto, variam a depender de cada cidade.
Porém, algumas situações costumam ser comuns, a exemplo da aquisição do primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação.
A título de exemplo, temos a cidade de São José dos Pinhais/PR onde a lei municipal determina que o ITBI para imóveis localizados em conjuntos habitacionais construídos com recursos do Sistema Financeiro de Habitação é de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do financiamento;
Assim como a isenção e o desconto, alguns municípios aceitam ainda o parcelamento do ITBI. Tal possibilidade deve ser consultada junto ao município.
Quando deve ser pago o ITBI?
O ITBI é devido no momento da transferência de titularidade do imóvel, em tese seria no momento do registro da Escritura ou do Contrato particular, na matrícula do imóvel, já que esse é o momento em que ocorre a transferência.
No entanto, na prática, a maioria dos cartórios exigem o comprovante de pagamento do ITBI para que se proceda a lavratura da Escritura de Compra e Venda, ou seja, antes do registro.
Em Curitiba, o ITBI é regulamentado pela Lei Complementar nº 108, de 20 de dezembro de 2017, que prevê que o pagamento deve ocorrer antes da lavratura definitiva de transmissão, do contrário, o contribuinte incorrerá em multa de 10% sobre o valor do imposto.
Assim, deve-se verificar o que determina a lei local a respeito do momento em que o imposto deve ser pago: se antes da Escritura ou no momento do Registro.
Como é cobrado o ITBI?
A alíquota do ITBI não é fixa, varia de 2% a 3% do valor do imóvel dependendo de cada município.
Abaixo, relacionamos as alíquotas de alguns municípios a título de comparação.
- Em Curitiba, a alíquota é de 2,7%, conforme previsto na legislação municipal.
- Já em São José dos Pinhais/PR, Matinho/PR, Araucária/PR e Londrina/PR a alíquota do ITBI é de 2%
Como calcular o ITBI?
Primeiramente, cabe esclarecer que essa é a discussão central desse artigo. Para calcularmos o ITBI precisamos antes saber: o cálculo deve ser realizado em cima do valor venal (aquele considerado para o cálculo do IPTU)? Ou deve-se considerar o valor da compra e venda? Ou ainda, pode a prefeitura atribuir um terceiro valor, desconsiderando o valor do IPTU e o valor da compra e venda?
É muito comum nos deparamos com casos em que o imóvel foi vendido por um valor, o IPTU é cobrado considerando um segundo valor e a prefeitura lança um terceiro valor para fins de ITBI.
Para ficar claro, imagine que você comprou um imóvel no valor de R$ 600.000,00 e o município considera o valor de R$ 900.000,00 para cálculo do ITBI, onerando demasiadamente a cobrança.
Perceba que, se for considerado o valor realmente pago pelo imóvel, o contribuinte irá pagar R$16.200,00 a título de ITBI, ao passo que, pelo lançamento da prefeitura pagará R$24.300,00. Uma diferença de R$8.100,00 a mais, cobrado do contribuinte.
Achou esse exemplo absurdo?
Dê uma olhada nesse processo: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/22199182/apelacao-apl-1240141820078260000-sp-0124014-1820078260000-tjsp/inteiro-teor-110572984
Do qual extrai-se:
O impetrante realizou compromisso de venda e compra do imóvel cadastrado sob o nº 011.101.0018-3, em junho de 2007, pelo valor R$ 2.000.000,00 (fls. 19/20).
Quando do lançamento do IPTU, em 2007, o Município atribuiu ao referido imóvel o valor venal de R$ 1.836.607,00 (fls. 21), ao passo que a Secretaria de Finanças do Município de São Paulo definiu como valor venal de referência R$ 3.182.902,38 (fls. 22) para o pagamento do ITBI.
Veja que no exemplo acima, o município desconsiderou o valor utilizado para cálculo do IPTU e também o valor da compra e venda, lançando um outro valor.
O julgado acima é de São Paulo, onde já existe entendimento firmado por Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, que determina a cobrança do ITBI tendo como base o valor negociado entre as partes, mas respeitando o valor venal do imóvel para fins de IPTU, enquanto valor mínimo.
Em Curitiba, a base de cálculo é assim entendida:
A base de cálculo do ITBI é o preço que consta na escritura, no contrato de financiamento ou no documento de transmissão, salvo se este valor for inferior ao valor venal atribuído pelo Município.
No entanto, o STJ decidiu recentemente em Recurso Especial 1.937.821/SP, Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113) que:
- 1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que não pode ser utilizada para fins de ITBI;
- 2) O valor da compra e venda, deve ser considerado como valor de mercado e somente pode ser desconsiderado se houver indícios de fraude no valor declarado.
- 3) O município não pode arbitrar unilateralmente um valor de referência para fins de ITBI.
Isso quer dizer que, o judiciário não aceitará que o município adote tabelas com valores de referências definidos de forma unilateral, ou seja, sem que o contribuinte tenha conhecimento sobre como ocorrem os cálculos do município para fins de base de cálculo e que o valor declarado na Escritura de Compra e Venda só poderá ser afastado se for fraudulento.
Assim, o STJ vem encerrar a discussão a esse respeito, fazendo justiça e valorizando o valor declarado na compra e venda, já que considera a boa-fé dos contratantes.
Por se tratar de um recurso repetitivo, essa decisão do STJ será aplicada em todos os processos que tratarem sobre essa questão da base de cálculo do ITBI – em todo o país!
Então, o valor correto do ITBI deve ter como base o valor efetivamente transacionado entre as partes, salvo quando evidenciado que esse valor trata-se de fraude – não é incomum, que compradores e vendedores acordem em lançar um valor diferente, abaixo do que foi realmente negociado, na Escritura a fim de burlar a lei e pagar menos impostos.
No entanto, quem assim o faz deve sofrer as penalidades previstas em lei, não sendo JUSTO punir a pessoa honesta, de boa-fé, para alcançar os maus feitores.
Fui prejudicado no cálculo do ITBI, o que posso fazer?
Caso o contribuinte tenha sido cobrado indevidamente no lançamento do ITBI, por exemplo, caso o valor declarado na compra e venda tenha sido desconsiderado e o município tenha lançado um valor maior, sem que tenha existido um processo administrativo, é possível recorrer administrativamente – direto na prefeitura, ou ao judiciário.
Caso o ITBI ainda não tenha sido pago – a guia ainda esteja no prazo – pode-se recorrer direto à prefeitura.
Caso o ITBI já tenha sido pago ou o recurso à prefeitura não tenha alcançado a justiça necessária para o caso, pode-se recorrer ao judiciário, que, conforme demonstrado acima, não aceitará os valores lançados pela prefeitura de forma unilateral.
Na hipótese de pagamento da guia do ITBI com o valor arbitrado unilateralmente pelo município – de forma indevida – recorre-se ao judiciário pleiteando a restituição do que foi pago a mais.
Eu sou Fabiana Mendes, advogada há 10 anos e minha atuação é voltada para a defesa patrimonial dos cidadãos.
Tenho escritório em Curitiba e Araucária e atendo online para todo o Brasil.
Esse artigo foi originalmente disponibilizado no blog do Jusbrasil: https://advogadafabianamendes2227.jusbrasil.com.br/artigos/1424651628/o-itbi-deve-ser-cobrado-sobre-o-valor-da-compra-e-venda-do-imovel
