Como devolver imóvel financiado comprado na planta? Que multas podem ser aplicadas?
Sim, compradores de imóveis na planta podem desistir da compra. Seja por razões pessoais: falta de interesse no imóvel, por não conseguir mais pagar as parcelas, por mudança de cidade ou por razões causadas pela própria construtora: como o atraso na entrega do imóvel.
MAS, ATENÇÃO: Aqui trataremos da hipótese de desistência da compra do imóvel, antes do financiamento bancário. Isso porque, quando o comprador financia o imóvel junto a instituição financeira ocorre a alienação fiduciária, de modo que não é possível a rescisão contratual nos temos que seguem abaixo.
As maiores dúvidas que existem sobre o Distrato ou Desistência do Imóvel comprado na planta diz respeito sobre a devolução, ou seja, o reembolso dos valores que já foram pagos pelo comprador à construtora.
Assim, as perguntas mais ouvidas por nós advogados são: vou perder tudo o que paguei para a construtora? Sou obrigado a pagar a multa estabelecida no contrato? A multa no caso de rescisão contratual é abusiva? Quanto eu tenho direito a receber no caso de desistência/rescisão contratual?
Pretendo responder a estas e outras perguntar aqui.
Primeiramente, você precisa saber que existem consequências diferentes para cada tipo de situação. Se você está desistindo por uma razão pessoal ou se motivado por culpa/erro da construtora.
Neste post tratarei da hipótese em que o comprador está desistindo da compra do imóvel por razões pessoais, onde a desistência ocorre em momento anterior ao financiamento junto a uma instituição financeira (banco) e, portanto, o imóvel ainda não está gravado com cláusula de alienação fiduciária.
O desfazimento do negócio por vontade do comprador é perfeitamente possível e não deve ficar limitado ao que foi pactuado no contrato.
Isso porque é muito comum que as cláusulas do contrato assinado favoreçam de forma desigual a construtora/incorporadora – que foi quem redigiu o contrato – e o comprador não teve chance de discutir os termos que assinou.
Assim, faz-se necessário analisar as cláusulas contratuais evidenciando possíveis ilegalidades e abusividades.
É bastante comum que nestes contratos de promessa de compra e venda de imóveis adquiridos na planta, a construtora/incorporadora estabeleça que em caso de desfazimento do negócio por vontade do comprador, seja devolvido 50% do que foi pago – sem reajuste e que o saldo será parcelado em tantas vezes quanto foi parcelada a promessa de compra e venda.
No entanto, nossos tribunais entendem que estas cláusulas contratuais deixam o comprador em grande desvantagem, uma vez que, o imóvel voltará a ser da construtora/incorporadora e esta irá comercializá-lo obtendo lucros, sem que tenha existido prejuízos consideráveis pelo desfazimento do negócio.
Os julgados que tratam destas ações são unânimes em entender que deve ser descontado um percentual que varia entre 10% e 25% do saldo que foi pago, devidamente atualizado pelo índice determinado no contrato – e que a diferença seja devolvida ao comprador em 30 dias e em parcela única – na maioria das vezes.
Perceba que tanto o percentual de devolução do que foi pago, como as condições da devolução do saldo, podem ser revistos e determinados de forma diferente do que prevê o contrato, pelo judiciário.
Cabe ressaltar que cada caso é um caso e que a lei 13.786/2018 trouxe importantes alterações neste sentido.
Para definir os percentuais e condições de devolução no caso de desfazimento do contrato por vontade do comprador que não quer mais continuar com a compra do imóvel na planta, trago a TABELA 1, que considera os contratos assinados antes e depois da nova lei.
Além disso, considero também as hipóteses em que a construtora/incorporadora tenha ou não constituído patrimônio de afetação.
Mas, o que isso tem a ver com a rescisão do meu contrato? Pois bem, a Lei 13.786/2018 determina diferentes percentuais de devolução considerando a possibilidade de que a construtora/incorporadora tenha ou não aderido ao patrimônio de afetação.
O patrimônio de afetação nada mais é que uma forma de garantir os direitos dos compradores em caso de falência ou insolvência do incorporador, onde o patrimônio do incorporador e do empreendimento figuram de forma separada.
Com isso, os direitos sobre o imóvel ficam independentes do patrimônio da empresa responsável pelo empreendimento. Em outras palavras: se o incorporador vier a decretar falência durante o processo de construção, o seu imóvel não poderá ser utilizado para cobrir as dívidas e obrigações dele.
E como eu posso saber se o meu contrato está ou não determinada pelo patrimônio de afetação? Eu sugiro que você procure um advogado especialista no assunto, pois não basta que esta cláusula esteja no seu contrato, precisa verificar se o patrimônio de afetação foi de fato constituído, ok?
Agora vamos à tabela:
Perceba que para contratos datados antes de 28/12/2018 a Jurisprudência entende de forma majoritária pela não aplicação da lei dos distratos (Lei 13.786/2018) e a possibilidade de não aplicar as cláusulas do contrato firmado se estas se mostrarem danosas ao comprador, sendo estes os percentuais estabelecidos pelos magistrados: 75% a 90%.
Já para os contatos firmados após 28/12/2018, deve-se verificar a respeito do patrimônio de afetação para que se chegue ao percentual e prazos de devolução dos valores pagos pelo comprador ao desistir da compra de um imóvel financiado na planta.
Espero ter ajudado!
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O Escritório Fabiana Mendes Advocacia esclarece que esse texto tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a um advogado especialista para uma melhor avaliação do caso em questão.
