Você arremata ou compra um imóvel em leilão, recebe a carta de arrematação ou a escritura, e quando chega ao local para tomar posse do bem, a surpresa: há alguém dentro. Pior ainda: esse alguém se recusa a abrir a porta, ignora ligações, não aceita receber qualquer notificação e simplesmente age como se você não existisse.
Esse cenário é mais comum do que muitos imaginam e representa uma das maiores dores de quem adquire imóveis em leilão judicial ou extrajudicial. A urgência para obter a posse é real: seja para morar, seja para gerar renda com aluguel ou revenda, cada dia de espera representa prejuízo direto.
Por que identificar o ocupante é tão importante?
Antes de sair tomando qualquer providência, é essencial entender quem é o ocupante para adotar a melhor estratégia jurídica.
De forma prática, os casos mais comuns costumam envolver algumas categorias específicas de ocupantes: o executado ou antigo proprietário que permaneceu no imóvel após o leilão, inquilinos com ou sem contrato formal, familiares do antigo proprietário, terceiros sem vínculo jurídico definido e ocupantes que alegam posse própria. Cada hipótese exige análise individualizada.
Nos próximos tópicos, vamos explicar os principais tipos de ocupantes encontrados por arrematantes e como cada situação costuma ser tratada juridicamente.
✓O Executado / Antigo Proprietário
A situação mais frequente: o próprio devedor executado ou antigo proprietário que perdeu o imóvel ainda se encontra no bem. Ele conhece perfeitamente a situação legal, sabe que o imóvel foi arrematado e, muitas vezes, recusa-se a sair esperando ganhar tempo ou tentar reverter o processo.
Geralmente, ele se vale de ações protelatórias contra o banco/instituição que requereu a penhora e leilão do imóvel para evitar sair do imóvel. Mas, como já tratamos nesse artigo, ações dessa natureza não impendem que o arrematante tome posse do imóvel.
✓Terceiros Inquilinos
O executado pode ter locado o imóvel antes ou mesmo após a penhora. Neste caso, aplica-se a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991), especialmente o artigo 8.º, que prevê que, em caso de alienação judicial do imóvel, o contrato de locação pode ser denunciado pelo adquirente, com prazo de 90 dias para desocupação voluntária, desde que o contrato não contenha cláusula de vigência em caso de alienação e não esteja registrado na matrícula do imóvel.
Se o contrato de locação foi registrado na matrícula antes da penhora e contém cláusula de vigência, o adquirente fica vinculado ao contrato até o seu término. Esse é um dos pontos que deve ser verificado na due diligence antes da arrematação.
✓Ocupantes Sem Título — Familiares, Posseiros e Invasores
Filhos, cônjuges, companheiros e outros familiares do executado frequentemente permanecem no imóvel. Sem contrato de locação e sem título jurídico próprio que os legitime, são tecnicamente ocupantes sem título. Nesse caso, pode ser mais difícil conseguir uma liminar, pois antes precisamos identificar que está no local.
Conclusão
Quando se trata de imóvel arrematado ocupado, a identificação correta do ocupante costuma ser o ponto de partida para toda a estratégia jurídica. Agir sem esse diagnóstico pode levar ao ajuizamento da medida errada, aumento de custos e perda de tempo com discussões processuais que poderiam ser evitadas.
Em muitos casos, a rapidez da solução depende justamente de três escolhas iniciais: propor a ação correta, direcioná-la contra a parte correta e levá-la ao juízo competente. Quando essas decisões são tomadas de forma técnica desde o início, as chances de recuperar a posse de maneira mais eficiente aumentam consideravelmente.
Por isso, antes de qualquer medida prática ou judicial, compreender quem ocupa o imóvel e qual a origem dessa ocupação não é apenas um detalhe, é o que pode definir todo o resultado do caso.
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Fabiana Mendes Advocacia é um escritório especializado em direito imobiliário, com atuação estratégica em leilões de imóveis, imissão na posse, reintegração de posse e desocupação de imóveis arrematados.
O escritório está localizado no centro de Curitiba, no edifício Centro Comercial Itália, com fácil localização, diversas opções de estacionamento e atendimento personalizado.
Fabiana Mendes é a advogada responsável pelo escritório e possui mais de 14 anos de experiência, com foco em leilões judiciais e extrajudiciais, posse, regularização imobiliária e medidas para recuperação do imóvel após a arrematação.
Atuando on-line para todo o Brasil, por meio de processo eletrônico e consultas por videochamada, o escritório auxilia arrematantes que enfrentam ocupação indevida e resistência para tomar posse do imóvel.
