Muitos clientes chegam ao escritório do (a) advogado (a) especialista em usucapião, com a mesma dúvida: “Moro sozinho no imóvel que era dos meus pais há mais de 15 anos. Meus irmãos nunca quiseram nada com a casa. Posso usucapir esse bem?”
A resposta é sim, existe a possibilidade de usucapião por um herdeiro contra os demais, desde que estejam presentes os requisitos da usucapião.
Mas, se por um lado a usucapião é uma medida eficaz e pouco onerosa (comparada ao inventário) representando uma oportunidade para quem busca regularizar definitivamente a propriedade, é importante verificar a viabilidade da usucapião.
Esse é um dos pontos mais delicados do Direito Imobiliário e Sucessório. A escolha entre abrir inventário e realizar a partilha ou ajuizar um pedido de usucapião exige uma análise técnica aprofundada. Isso porque, em muitos casos, quando há herança envolvida, o juiz pode entender que o caminho adequado para regularizar o imóvel é a partilha entre os herdeiros, e não a usucapião.
Por isso, contar com a atuação de um advogado especialista em usucapião e direito sucessório é fundamental. Somente um profissional com experiência poderá avaliar corretamente a situação — verificando, por exemplo, se há posse exclusiva de um herdeiro, ausência de oposição dos demais e o cumprimento do prazo legal para usucapião — ou se, na verdade, o procedimento correto é o inventário.
Assim, uma análise superficial pode resultar na improcedência da ação de usucapião e perda de tempo e recursos, enquanto a escolha certa garante a regularização definitiva do imóvel.
Neste artigo, vou explicar quando é possível usucapião de imóvel de herança, quando um herdeiro tem a posse exclusiva e deseja ter o imóvel unicamente para si. Quais são os requisitos da usucapião envolvendo imóvel de herança? Como funciona a contagem do prazo para usucapir imóvel de herança? É possível usucapião mesmo o imóvel sendo levado a inventário? Veremos a seguir.
1. Primeiro, vamos entender o que é Usucapião:
A usucapião é um meio de aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua, mansa e pacífica, desde que preenchidos os requisitos previstos no Código Civil e na Constituição Federal.
Existem diversas modalidades de usucapião (extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural, familiar, etc.), cada uma com prazos e condições específicas.
No caso de imóveis oriundos de herança, a situação ganha contornos especiais, pois geralmente envolve posse exclusiva de um herdeiro em detrimento dos demais.
2. Herdeiro pode pedir usucapião de imóvel da família? Quais são os requisitos da usucapião envolvendo imóvel de herança?
Sim. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que é possível a usucapião por um coerdeiro contra os demais, desde que comprovada a posse exclusiva, com ânimo de dono, sem oposição dos demais sucessores.
Em outras palavras:
Se apenas um dos herdeiros ocupa o imóvel herdado/ou parte dele;
Se não há oposição dos demais (ou seja, nunca houve contestação formal quanto ao uso exclusivo);
E se o herdeiro age como verdadeiro proprietário (pagando impostos, reformando, alugando, cuidando sozinho da manutenção, etc.);
Nesse cenário, ele pode requerer a usucapião judicial ou extrajudicial para obter a matrícula definitiva em seu nome.
Pra entender melhor sobre as modalidades de usucapião, analise esse artigo aqui!
3. Em quanto tempo um herdeiro pode entrar com usucapião? Quando começa a contagem do prazo da usucapião?
Um dos pontos mais relevantes é definir quando se inicia o prazo aquisitivo.
No caso de imóvel de herança:
O prazo não começa automaticamente com a morte do autor da herança;
Ele inicia a partir do momento em que um dos herdeiros passa a exercer posse exclusiva sobre o bem, com ciência dos demais e sem oposição.
Exemplo: se após o falecimento dos pais um dos filhos continua morando no imóvel, paga IPTU, impede que os outros usufruam do bem e age como único dono, o prazo da usucapião pode começar a contar dessa data.
Prazo necessário para a usucapião de imóvel de herança
O prazo vai depender da modalidade de usucapião escolhida:
Usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC): 15 anos de posse, reduzidos para 10 se houver moradia habitual ou realização de obras produtivas.
Usucapião ordinária (art. 1.242 do CC): 10 anos de posse, desde que haja justo título e boa-fé.
Na maioria dos casos, envolvendo usucapião de imóvel de herança, o advogado especialista em usucapião vai escolher a modalidade que se adeque ao caso do cliente. Geralmente, a modalidade mais utilizada no contexto de herança é a extraordinária, pois nem sempre há documento que sirva como justo título.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem firmado entendimento consolidado quanto à possibilidade de herdeiro adquirir por usucapião o imóvel objeto de herança, desde que preenchidos os requisitos legais exigidos para essa modalidade de aquisição originária da propriedade.
A jurisprudência é clara ao reconhecer que o simples fato de o bem integrar o acervo hereditário não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião, desde que o herdeiro possua o imóvel de forma exclusiva, pacífica, ininterrupta e com o animus domini – ou seja, com a inequívoca intenção de exercer os poderes inerentes à propriedade.
No julgamento do Recurso Especial n. 1.631.859/SP, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, entendeu que é plenamente viável o reconhecimento da usucapião extraordinária por um dos herdeiros quando este exerce posse exclusiva sobre o bem por longo período, sem qualquer oposição dos demais interessados na herança.
Nessa decisão, o Tribunal enfatizou que a posse deve ser revestida de características que a diferenciem da mera detenção comum entre condôminos, especialmente porque a posse do herdeiro não é, em regra, incompatível com o direito dos demais herdeiros.
Por isso, a prova do animus domini e da exclusividade da posse é fundamental para o deferimento do pedido.
4. É possível usucapião mesmo o imóvel sendo levado a inventário?
Sim, é possível o reconhecimento da usucapião mesmo quando o imóvel estiver arrolado em inventário. O fato de o bem integrar formalmente o espólio não impede, por si só, o ajuizamento da ação de usucapião ou o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é no sentido de que o herdeiro pode adquirir a propriedade por usucapião desde que exerça posse exclusiva, mansa, contínua e com animus domini, por tempo suficiente, e sem oposição dos demais herdeiros ou interessados.
Ou seja, o inventário não afasta a possibilidade de usucapião, mas impõe a necessidade de demonstrar que a posse exercida pelo herdeiro ultrapassou os limites da mera detenção comum entre coproprietários. O imóvel poderá até constar na relação de bens do inventário, mas a realidade possessória pode tornar legítima a aquisição originária, caso estejam preenchidos os requisitos legais (como o prazo de 15 anos para a usucapião extraordinária, conforme o art. 1.238 do Código Civil).
Assim, o inventário não impede a usucapião, desde que o herdeiro comprove posse exclusiva qualificada e inércia dos demais herdeiros, tornando cabível o reconhecimento judicial da aquisição por usucapião, mesmo que o bem conste formalmente no processo sucessório.
5. O STJ já decidiu que herdeiro pode usucapir bem
Sim, o STJ já decidiu que herdeiro que ocupa exclusivamente imóvel de herança, tem direito a usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais exigidos para essa modalidade de aquisição originária da propriedade.
A jurisprudência é clara ao reconhecer que o simples fato de o bem integrar o acervo hereditário não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião, desde que o herdeiro possua o imóvel de forma exclusiva, pacífica, ininterrupta e com o animus domini – ou seja, com a inequívoca intenção de exercer os poderes inerentes à propriedade.
No julgamento do Recurso Especial n. 1.631.859/SP, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, entendeu que é plenamente viável o reconhecimento da usucapião extraordinária por um dos herdeiros quando este exerce posse exclusiva sobre o bem por longo período, sem qualquer oposição dos demais interessados na herança.
Nessa decisão, o Tribunal enfatizou que a posse deve ser revestida de características que a diferenciem da mera detenção comum entre condôminos, especialmente porque a posse do herdeiro não é, em regra, incompatível com o direito dos demais herdeiros. Por isso, a prova do animus domini e da exclusividade da posse é fundamental para o deferimento do pedido.
Dessa forma, a jurisprudência do STJ oferece base segura para sustentar, em demandas judiciais, a possibilidade de herdeiro usucapir imóvel do espólio, especialmente nos casos em que há abandono pelos demais herdeiros, ausência de oposição e posse prolongada e ostensiva. A usucapião, nesse contexto, revela-se instrumento de regularização fundiária e consolidação da função social da propriedade, inclusive no âmbito familiar e sucessório.
Conclusão
A usucapião de imóvel de herança por um herdeiro contra os demais é plenamente possível, desde que fique comprovada a posse exclusiva, sem oposição e pelo tempo exigido em lei.
Esse é um caminho jurídico cada vez mais utilizado para regularizar imóveis que ficaram “parados” após o falecimento dos pais, especialmente quando apenas um dos herdeiros assumiu todos os encargos e cuidados com o bem.
Se você está nessa situação, o ideal é buscar um advogado (a) especialista em usucapião e direito sucessório, para analisar documentos, verificar a modalidade adequada de usucapião e conduzir o processo, seja pela via extrajudicial em cartório ou pela via judicial.
Se você quer entender melhor cono funciona a usucapião extrajudicial em cartório, sugiro que acesse esse outro artigo aqui.
Fabiana Mendes Advocacia é um escritório especialista em direito imobiliário e sucessões, com ampla experiência em regularização de imóveis, partilha de bens e planejamento sucessório.
O escritório está localizado no centro de Curitiba, no edifício Centro Comercial Itália, com fácil localização, diversas opções de estacionamento e atendimento personalizado.
Fabiana Mendes é a advogada responsável pelo escritório e possui mais de 12 anos de experiência, é professora de Direito Imobiliário e especialista em Sucessões, Planejamento Matrimonial e Sucessório.
Atuando on-line para todo o Brasil, através do processo eletrônico e por meio de consultas por vídeo chamadas, auxilia possuidores, compradores, proprietários, corretos de imóveis e imobiliárias a transpor situações que envolvem conflito de interesses.
Nós oferecemos aos nossos clientes uma advocacia moderna e acessível, mas com o rigor técnico de quem é especialista.
