Posso ter direito a usucapião mesmo não tendo muitos anos de posse?
Quem busca obter a propriedade de um imóvel por meio da usucapião, deve cumprir dentre outros requisitos, o tempo mínimo de posse. O que pouca gente sabe é que o tempo da posse atual pode ser somado ao tempo do antigo possuidor.
O termo usucapião (popularmente chamado de usucampeão) significa adquirir algo pelo uso.
A palavra usucapião deriva do latim ‘usucapio’, que significa adquirir pelo uso. Porém, seria mais interessante dizer adquirir pela posse, já que o exercício prolongado da posse é o principal requisito para que alguém tenha direito à usucapião.
Em se tratando de imóveis – objeto do presente artigo – adquire-se a propriedade por meio da posse, que deve ter um tempo mínimo e que muda a depender do tipo de usucapião.
Existe, porém, a possibilidade de somar a posse do possuidor atual com a do anterior para fins de cálculo do tempo de posse. É sobre isso que trataremos nesse artigo.
Mas, antes, vamos esclarecer alguns pontos importantes sobre a aquisição de propriedade por meio da usucapião. Já que o tempo de posse é apenas um dos requisitos.
1. Tenho direito a usucapião?
Para saber se você tem direito a usucapião devemos observar se estão presentes todos os requisitos impostos pela lei. E tais requisitos mudam a depender do tipo de usucapião – e eu já lhe adianto que são mais de 36 espécies.
Mas, calma, dá para ter uma boa noção dos requisitos se analisarmos os requisitos gerais e os requisitos das espécies mais comuns.
No tópico a seguir trataremos dos requisitos gerais – necessários em todas as espécies de usucapião.
Na sequência apresentaremos as espécies mais comuns de usucapião abordando os requisitos específicos.
2. Quais são os requisitos obrigatório – presentes em todos os tipos de usucapião?
Para que alguém tenha direito a usucapir um imóvel é preciso atender a 2 requisitos, obrigatoriamente. Tais requisitos devem estar presentes em qualquer tipo/espécie de usucapião e a depender do tipo de usucapião, outros requisitos podem ser exigidos.
2.1 COISA POSSÍVEL DE SER USUCAPIDA
O bem, objeto de usucapião, deve ser obrigatoriamente, um bem de valor comercial e não público. Bens que não têm valor de mercado e bens públicos (que pertencem a União, Estados ou Municípios) não são suscetíveis da usucapião.
2.2 POSSE
A posse é um fato, que por meio do processo de usucapião é reconhecida e declarada, atribuindo ao possuidor o direito de propriedade sobre o imóvel.
A posse, que importa para a usucapião não é qualquer posse, do contrário, os caseiros, inquilinos e tutores poderiam usucapir. A posse que permite a usucapião demanda estas 5 características:
I. Posse com intenção de dono:
Não basta estar na posse do imóvel. O possuidor deve possuí-lo agindo como se fosse dono dele. Em outras palavras: o possuidor usa o imóvel, altera, melhora e tem a plena convicção que tal imóvel é sua propriedade e não há nenhum impedimento para tanto. É em razão dessa característica da posse que, quem paga imóvel financiado junto ao banco, ou ainda, quem é inquilino, não tem a posse com intenção de dono;
II. Posse mansa:
Entende-se por posse mansa aquela que não foi contestada pelo proprietário registral do imóvel. Em outras palavras: a posse exercida sem contestação ou intervenção judicial dentro do prazo aquisitivo da usucapião.
III. Posse contínua:
A posse não pode ser interrompida, deve durar um certo tempo – correspondente ao tipo de usucapião que será pleiteado.
IV. Posse justa
A posse não pode ter sido originada de forma violenta, clandestina ou precária.
Explico: Posse precária é aquela originada com caráter provisório, onde existia um prazo para que o imóvel fosse devolvido, mas isso não ocorreu. A posse clandestina ocorre de forma, onde o proprietário desconhece a posse ou fora exercida por meios ilícitos. Já a posse violenta é aquela originada por meio de violência física, moral ou psicológica.
3. Quais são os demais requisitos para usucapir um imóvel
Neste tópico abordaremos as principais espécies de usucapião e os seus requisitos, além da posse e da coisa possível de ser usucapida.
Usucapião ordinária comum
Tempo de posse: 10 anos;
Justo título: documento que transmite a posse, ex: contrato particular de compra e venda.
Usucapião ordinária por posse-trabalho ou usucapião tabular.
Tempo de posse: 5 anos;
Aquisição onerosa com base em registro cartorário, cancelado posteriormente;
Morar habitualmente no local ou ter realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião extraordinária comum
Tempo de posse: 15 anos;
Usucapião extraordinária por posse-trabalho
Tempo de posse: 10 anos;
Morar habitualmente no local ou ter realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião especial rural
Tempo de posse: 5 anos;
Área em zona rural de até 50 hectares;
Morar habitualmente;
Ter tornado a área produtiva;
Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião especial urbana
Tempo de posse: 5 anos;
Área em zona urbana de até 250 m2;
Utilizar para moradia;
Não ser proprietário de outro imóvel.
Usucapião especial urbana coletiva
Tempo de posse: 5 anos;
Áreas urbanas com mais de 250m2;
Áreas ocupadas por população de baixa renda;
Áreas Utilizadas para moradia;
Não ser proprietário de outro imóvel;
Na imagem abaixo, apresentamos as principais espécies de usucapião com os seus requisitos. Veja que o tempo de posse vai de 5 a 15 anos.
Como podemos ver, nem sempre é necessário morar no imóvel para ter direito à usucapião. Além disso, o requisito de não ser proprietário de outro imóvel ou nunca ter usucapido um imóvel só está presente nas espécies de usucapião especial.
Quais são as condições para requerer usucapião familiar?
Aquele que ficou no imóvel deve ter a posse por pelo menos 2 anos;
O imóvel urbano e com área de até 250m²;
Quem deseja usucapir não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
O imóvel deve ser dos dois cônjuges e utilizado para fins de moradia.
4. Como somar o tempo de posse do possuidor atual com o do anterior?
Você comprou um imóvel, casa, fazenda, chácara ou terreno de posse e quer regularizá-lo? A compra de imóveis por meio da cessão de posse é uma realidade bastante comum. Fato é que, depois dessa compra, o adquirente fica perdido sobre como fazer para regularizar a propriedade passando-a para o seu nome.
Uma das opções, é a usucapião – veja, essa não é a única opção, o caso deve ser bem analisado por um advogado especialista.
Pois bem, caso você tenha comprado uma propriedade recentemente, por meio de um contrato particular/contrato de gaveta em que foi negociada a cessão de posse e não tenha o tempo mínimo exigido para realizar uma usucapião, de acordo com o artigo 1.243 do Código Civil, você pode pode, para o fim de contar o tempo exigido para ação de usucapião, acrescentar à sua posse a dos possuidores anteriores, desde que todas as posses sejam contínuas, pacíficas e de boa fé.
5. Como dar entrada em um pedido de usucapião?
Se você chegou até essa parte do artigo, provavelmente já percebeu que pode ter direito a usucapião. Agora, traremos informações sobre como requerer uma usucapião.
A forma mais tradicional é através de uma ação judicial, no entanto, existe a possibilidade de realizar o processo de usucapião também no cartório (usucapião extrajudicial), sendo esse um processo mais rápido, porém mais oneroso.
A possibilidade de reconhecimento extrajudicial de usucapião de imóveis, diretamente nos cartórios de registros de imóveis é uma boa opção pra quem tem pressa e preenche todos os requisitos da usucapião.
Consulte um advogado especialista para analisar o que é mais interessante para o seu caso.
6. Sou proprietário e recebi uma citação/intimação de uma ação de usucapião, o que eu faço?
O proprietário de um imóvel, pode ter emprestado a sua propriedade a alguém de sua confiança, ou pode ter cedido por um tempo determinado que depois foi se prologando, enfim. Nem sempre o proprietário tem consciência do risco que corre, ao permitir a posse de sua propriedade por terceiros, ainda que seja de sua confiança.
Ao receber uma citação judicial para apresentar defesa em processo de usucapião, o proprietário deve, com o auxílio de um advogado, analisar se o possuidor cumpre todos os requisitos apontados no presente artigo, além de analisar minuciosamente a documentação disponibilizada no processo.
Para não perder a sua propriedade, o proprietário deve apresentar defesa no processo judicial onde se pleiteia a usucapião, apontando as possíveis irregularidades, a fim de descaracterizar o direito à usucapião.
Conclusão
Para ter certeza de que você tem direito à Usucapião, recomenda-se a análise por um advogado especialista nesse assunto, pois uma ação mal conduzida pode produzir expectativas desastrosas e grandes prejuízos.
Espero ter ajudado. Qualquer dúvida, não hesite em entrar em contato comigo.
***** Esse artigo foi originalmente publicado no JusBrasil: https://advogadafabianamendes2227.jusbrasil.com.br/artigos/1519400586/usucapiao-e-a-possibilidade-de-soma-do-tempo-de-posse
