Quanto eu tenho direito de receber se eu desistir do imóvel comprado na planta?
Se você está pensando em desistir do negócio que envolve a compra de um imóvel na planta, deve estar se perguntando: Se eu desistir da compra, vou perder tudo o que paguei? Que multa pode ser cobrada em caso de desistência?
Nesse artigo você irá descobrir que as vendedoras de imóveis na planta (incorporadoras/construtoras ou imobiliárias), estabelecem multas contratuais que podem ser abusivas, em caso de desistência do negócio, a fim de desencorajar a desistência.
Mas, eu vou te mostrar o que você tem direito de receber – quais são os percentuais de multa em caso de desistência – e no final do artigo mostro como você pode evitar prejuízos ao desistir dessa compra.
Aqui você vai encontrar:
- Posso desistir da compra do imóvel na planta?
- Posso receber mais do que o contrato que eu assinei determina?
- Quanto eu tenho direito de receber em caso de distrato do imóvel comprado na planta?
- Quais são os percentuais aceitos para a devolução do saldo que já foi pago?
- Como eu posso desistir da compra do imóvel na planta sem ter muito prejuízo?
1. Posso desistir da compra do imóvel na planta?
A desistência do negócio por vontade do comprador é perfeitamente possível, tanto o Código de Defesa do Consumidor quanto a Lei 13.786/2018 amparam o desfazimento desse tipo de contrato.
Seja por razões pessoais: falta de interesse no imóvel, por não conseguir mais pagar as parcelas, por mudança de cidade ou por razões causadas pela própria construtora: como o atraso na entrega do imóvel, fato é que o comprador de imóveis na planta pode desistir do negócio, caso ainda não tenha realizado o financiamento junto ao banco.
Quem compra imóvel na planta com pagamento parcelado, geralmente negocia a entrada com a empresa vendedora e vai pagando mês a mês, até que chegue o momento de realizar o financiamento junto ao banco.
É comum que, ao assinar o contrato de promessa ou compromisso de compra e venda, a empresa vendedora (incorporadoras/construtoras ou imobiliárias) estabeleça uma data para a entrega do imóvel comprado na planta. Quando a data da entrega vai se aproximando, ou seja, quando as obras estão próximas de serem finalizadas, a vendedora aciona o comprador para que proceda com a assinatura junto ao banco que vai financiar o pagamento restante do imóvel.
Depois de assinado o financiamento imobiliário com o banco, o distrato – assim conhecida a desistência contratual – é praticamente impossível, pois o banco geralmente faz alienação fiduciária do bem.
Assim, trataremos aqui da hipótese em que o comprador quer desistir (realizar o distrato) do imóvel comprado na planta e ainda não financiou o imóvel junto ao banco.
2. Posso receber mais do que o contrato que eu assinei determina?
As maiores dúvidas pra quem vai desistir de um negócio diz recaem sobre a devolução, o reembolso dos valores que já foram pagos pelo comprador à empresa vendedora dos imóveis na planta.
As perguntas mais ouvidas por nós advogados são: Vou perder tudo o que paguei para a construtora? Sou obrigado a pagar a multa estabelecida no contrato? A multa que está no caso contrato é abusiva? Quanto eu tenho direito a receber no caso de desistência/rescisão contratual?
Pretendo responder a estas e perguntar aqui.
Primeiramente, você precisa saber que existem consequências diferentes para a motivação da desistência. Se você está desistindo por uma razão pessoal ou se motivado por culpa/erro da vendedora. Neste artigo tratarei da hipótese em que o comprador está desistindo da compra do imóvel por razões pessoais.
A desistência do negócio por vontade do comprador não deve ficar pautada ao que determina o contrato se o que está ali previsto é ilegal ou abusivo. Principalmente se estiver caracterizada a relação de consumo – se de um lado temos um comprador Pessoa Física que comprou o imóvel para uso próprio ou de sua família e do outro uma Pessoa Jurídica que habitualmente realiza esses negócios imobiliários.
Uma vez caracterizada a relação de consumo, as cláusulas contratuais podem ser discutidas no judiciário com mais facilidade. Isso porque, é muito comum que as cláusulas do contrato favoreçam de forma desigual a construtora/incorporadora – que foi quem redigiu o contrato – e o comprador não teve chance de discutir os termos que assinou.
Assim, faz-se necessário analisar as cláusulas contratuais em busca de possíveis ilegalidades e abusividades.
Nossos tribunais entendem que cláusulas contratuais que deixam o consumidor em grande desvantagem, devem ser anuladas e tendem fixar um percentual justo para a devolução de do saldo que já foi pago pelo comprador de imóveis na planta, em casos de desistência.
Os julgados que tratam destas ações são unânimes em entender que deve ser descontado um percentual que varia entre 10% e 50% do saldo que foi pago.
O que você precisa saber, se está pensando em desistir da compra do imóvel na planta é que, caso o contrato preveja uma multa abusiva, ela deve ser desconsiderada. E em hipótese alguma você poderá perder tudo o que já pagou a construtora/incorporadora.
Você tem direito a receber de volta, parte do que já pagou.
3. Quanto eu tenho direito de receber em caso de distrato do imóvel comprado na planta?
Cabe ressaltar que cada caso e cada contrato deve ser analisado individualmente e que a Lei 13.786/2018 (Nova Lei de Distrato) trouxe importantes alterações quanto a essa devolução dos valores já pagos à construtora, em caso de desistência do negócio.
Assim, para definir quanto você terá direito de receber do saldo que já pagou, precisamos olhar primeiramente para a data do contrato. Se ele foi assinado antes de 28/12/2018 ou depois. Essa é a data em que entrou em vigor a Nova Lei do Distrato, estabelecendo novas regras.
Além disso, caso o contrato tenha sido celebrado após 28/12/2018, temos que observar se a construtora/incorporadora constituiu patrimônio de afetação.
Mas, o que isso tem a ver com a rescisão do meu contrato?
Pois bem, a Lei 13.786/2018 determina diferentes percentuais de devolução considerando a possibilidade da construtora/incorporadora ter ou não aderido ao patrimônio de afetação.
O patrimônio de afetação nada mais é que uma forma de garantir os direitos dos compradores em caso de falência ou insolvência do incorporador, onde o patrimônio do incorporador e do empreendimento figuram de forma separada.
Em outras palavras: se o incorporador vier a decretar falência durante o processo de construção, o seu imóvel não poderá ser utilizado para cobrir as dívidas e obrigações dele.
E como eu posso saber se o meu contrato está ou não protegido pelo patrimônio de afetação? Eu sugiro que você procure um advogado especialista no assunto, pois não basta que esta cláusula esteja no seu contrato, precisa verificar se o patrimônio de afetação foi de fato constituído e consta na matrícula do imóvel ok?
4. Quais são os percentuais aceitos para a devolução do saldo que já foi pago?
Para definir os percentuais e condições de devolução no caso de desfazimento do contrato por vontade do comprador que não quer mais continuar com a compra do imóvel na planta, trago a TABELA 1, que considera os contratos assinados antes e depois da Nova Lei do Distrato.
Perceba que para contratos datados antes de 28/12/2018 não se aplica a Nova Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), os percentuais de devolução do saldo que já foi pago, fica entre 75% e 90%. Aqui, faz bastante diferença se o comprador está ou não inadimplente quando solicita o desfazimento do negócio. Quando não há parcelas em atraso, os juízes tendem a fixar a devolução em 90%
Já para os contatos firmados após 28/12/2018, deve-se verificar a respeito do patrimônio de afetação para que se chegue ao percentual e prazos de devolução dos valores pagos pelo comprador ao desistir da compra de um imóvel financiado na planta.
5. Como eu posso desistir da compra do imóvel na planta sem ter muito prejuízo?
Se você pretende desistir da compra do imóvel na planta, primeiramente eu sugiro que notifique a empresa vendedora quanto ao seu interesse, solicitando: 1) O saldo atualizado do que já foi pago 2) A proposta de retenção enquanto multa pelo desfazimento do negócio.
Existe a possibilidade de contratar um advogado para fazer estas negociações – ainda anteriores a qualquer processo judicial – já que, diante de advogados, as construtoras/incorporadoras tendem a ceder e apresentar uma proposta mais justa para a devolução dos valores.
Não sendo possível um acordo entre a empresa e você (e seu advogado), registro a possibilidade de acionar o judiciário, que determinará o percentual justo e a forma de devolução dos valores já pagos.
Você deve estar se perguntando: eu terei que pagar as parcelas durante todo o processo judicial? Nem sempre! Nesses casos, é possível uma liminar (decisão urgente já no início do processo) em que o juiz determina a paralisação dos pagamentos.
Pra finalizar: não é porque o seu contrato ou Construtora/Incorporadora/Imobiliária diz que você não tem direito a receber o que pagou, que você deve ficar no prejuízo. Você tem direitos e deve lutar por ele!
Tenho outro artigo tratando de conduta abusiva por parte das construtoras/incorporadoras que pode lhe interessar: aqui
Ficou mais alguma dúvida?
Espero ter ajudado!
**** Esse artigo foi originalmente publicado no site do JusBrasil: https://advogadafabianamendes2227.jusbrasil.com.br/artigos/1484273113/quem-desiste-da-compra-de-um-imovel-na-planta-perde-tudo-o-que-pagou
