Proprietários que dependem da renda de aluguel enfrentam a situação angustiante, em que o inquilino simplesmente deixa de pagar. O que começa como um atraso pontual rapidamente se transforma em um problema financeiro sério, comprometendo o orçamento familiar e gerando insegurança sobre como agir.
Não é raro que o proprietário se sinta perdido, sem saber até que ponto pode cobrar, quando pode despejar e quais medidas são realmente eficazes, tudo isso com medo de agir de forma incorreta e acabar sendo prejudicado.
Neste artigo vamos entender o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel: direitos do proprietário e medidas legais.
Quando o atraso do aluguel se torna um problema jurídico?
Agora, vamos tratar do momento em que o atraso no pagamento deixa de ser apenas um inconveniente e passa a ser um problema jurídico relevante.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o não pagamento do aluguel e encargos já configura inadimplência desde o primeiro dia após o vencimento. No entanto, na prática, muitos proprietários ainda tentam resolver amigavelmente nos primeiros dias ou semanas.
O problema surge quando o atraso se prolonga e o inquilino não demonstra intenção de regularizar a dívida.
O proprietário pode despejar o inquilino imediatamente?
Agora, vamos esclarecer uma das maiores dúvidas sobre o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel: é possível despejar imediatamente? A resposta é: não de forma arbitrária.
O proprietário não pode, por conta própria, retirar o inquilino do imóvel, trocar fechaduras ou impedir o acesso. Essas atitudes podem gerar indenização por danos morais e materiais.
O caminho correto é a chamada ação de despejo por falta de pagamento, prevista na Lei do Inquilinato. Em alguns casos específicos, é possível obter uma liminar para desocupação em 15 dias, especialmente quando não há garantia locatícia, como fiador, seguro-fiança ou caução.
E como fica a dívida do inquilino?
O proprietário tem o direito de cobrar judicialmente todos os valores em atraso, incluindo aluguel, condomínio, IPTU e eventuais multas contratuais. Essa cobrança pode ocorrer dentro da própria ação de despejo (cumulação de pedidos) ou em ação separada de cobrança.
Além disso, o débito pode continuar sendo exigido mesmo após a desocupação do imóvel, não se extinguindo com a entrega das chaves.
E caso exista garantia locatícia, como fiador, este também pode ser acionado para pagamento da dívida.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
A legislação permite que o inquilino, ao ser acionado judicialmente, quite integralmente a dívida no prazo legal e permaneça no imóvel. Esse mecanismo é chamado de purga da mora.
Isso significa que, mesmo após o ajuizamento da ação de despejo, o inquilino ainda pode evitar a desocupação pagando o valor total do débito, incluindo encargos, multa, juros, custas processuais e honorários advocatícios.
Esse direito está previsto na Lei do Inquilinato e é amplamente reconhecido pela jurisprudência. No entanto, ele não pode ser utilizado de forma repetida e abusiva, sob pena de perder essa prerrogativa.
Quais cuidados o proprietário deve tomar antes de entrar na justiça?
Antes de ingressar com ação judicial, é recomendável que o proprietário:
✔ Formalize a cobrança, preferencialmente por escrito, criando prova da inadimplência;
✔ Verifique o contrato de locação, especialmente cláusulas sobre multa, encargos e garantias;
✔ Evite acordos informais que possam dificultar a cobrança futura;
✔ Busque orientação jurídica especializada para definir a melhor estratégia.
A organização documental é determinante para o sucesso da ação e para a rapidez na retomada do imóvel.
Conclusão
Ao longo deste artigo sobre o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel: direitos do proprietário e medidas legais, ficou claro que o proprietário não está desamparado. Pelo contrário, a legislação brasileira oferece instrumentos eficazes para lidar com a inadimplência.
O não pagamento do aluguel autoriza medidas como cobrança judicial, despejo e execução de garantias, desde que tudo seja feito dentro da legalidade. Tentar resolver a situação por conta própria, sem respaldo jurídico, pode agravar ainda mais o problema.
Também vimos que existem caminhos estratégicos, como a ação de despejo com cobrança cumulada e a possibilidade de liminar, que podem acelerar significativamente a solução.
Se você enfrenta essa situação, o mais importante é agir rapidamente e com orientação adequada. Quanto mais o tempo passa, maior tende a ser o prejuízo.
Portanto, entender o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel: direitos do proprietário e medidas legais é o primeiro passo para retomar o controle do seu patrimônio e garantir a proteção da sua renda.
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Fabiana Mendes Advocacia é um escritório especialista em Direito Imobiliário e Direito de Família, com atuação estratégica em conflitos locatícios e proteção patrimonial, com ampla experiência em recuperação de créditos e resolução de inadimplência em contratos de locação.
O escritório está localizado no centro de Curitiba, no edifício Centro Comercial Itália, com fácil localização, diversas opções de estacionamento e atendimento personalizado.
Fabiana Mendes é a advogada responsável pelo escritório e possui mais de 14 anos de experiência, é especialista em Direito Imobiliário, com atuação em ações de despejo, cobrança de aluguéis e conflitos contratuais locatícios.
Atuando on-line para todo o Brasil, através do processo eletrônico e por meio de consultas por vídeo chamadas, auxilia a transpor situações que envolvem inadimplência de inquilinos e disputas relacionadas a contratos de locação.
