Investidores experientes sabem: arrematar imóveis em leilão é uma ótima opção de investimento.
No entanto, nem tudo que reluz é ouro e a aquisição só dará o lucro desejado se a oportunidade for analisada tecnicamente, isso porque, há muitos riscos em comprar imóvel em leilão e esses riscos resultam em diminuição da margem de lucro.
É comum que investidores pouco experientes acessem sites e se deparem com ofertas tentadoras: imóveis sendo ofertados com 30% e até 50% de desconto.
Mas, quem é experiente sabe: a margem de lucro muda consideravelmente a depender da documentação do imóvel, da existência de dívidas desconhecidas e não sub-rogadas ao preço, erros na avaliação, omissão quanto ao direito que será adquirido etc.
Fato é que, para os aventureiros, tais questões só serão visíveis e mensuráveis, após a arrematação ou até mesmo no momento da venda.
O investidor experiente faz todo o levantamento e conhece todos os riscos envolvidos no negócio, antes de arrematar o imóvel em leilão, computando todos os custos na resolução dos problemas.
Em outras palavras: os investidores experientes iniciam a análise de arrematação de imóvel em leilão, fazendo um bom estudo de viabilidade econômica, que consiste em fazer o levantamento dos custos com a aquisição e projetar o lucro.
Quando o estudo de viabilidade indica que aquele é um bom negócio, então faz-se a análise dos riscos, planilhando e alterando a margem de lucro – se for o caso.
E quais são os principais riscos que envolvem a compra de imóveis em leilão?
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Dívidas não cobertas pelo leilão:
O edital deve informar todas as dívidas do imóvel, mas nem sempre isso acontece e principalmente, não deixa claro se as dívidas do imóvel estão sub-rogadas ao preço. Dívidas de IPTU são cobertas pela arrematação judicial, mas, dívidas de condomínio nem sempre são informadas;
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Os editais não informam todos os custos envolvidos com a arrematação:
Por exemplo: custo do ITBI, custo com a desocupação e custas cartorárias.
E por falar em ITBI, saiba que esse imposto deve ser calculado sobre o valor da arrematação, mas as prefeituras cobram pelo valor de mercado ou valor venal. O investidor experiente já faz a análise de viabilidade contando com todos esses cenários;
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O arrematante não se dá conta que a aquisição do imóvel é parcial:
Sim, isso é muito comum, o investidor inexperiente pode achar que está adquirindo todo o imóvel, quando na verdade a penhora é sobre parte dele, ou somente a nua propriedade, ou ainda somente os direitos aquisitivos. Sabe diferenciar o tipo de aquisição influencia no lucro;
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O investidor não contabiliza os custos pós arrematação:
Nestes custos deve ser projetado o tempo necessário para a venda do imóvel, além de custos com desocupação e todos os valores envolvidos nisso;
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O processo de execução (quando se trata de leilão judicial) não observou todos os requisitos processuais:
Quando isso ocorre há risco de anulação do leilão.
Esse risco pode e deve ser analisado, por meio de uma análise integral do processo;
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A avaliação do imóvel está incorreta:
Geralmente, a avaliação é realizada por meio de oficial de justiça, o que pode gerar equívocos quanto ao valor. Tal avaliação deve ser confirmada pelo arrematante, analisando imóveis semelhantes na mesma localidade;
E como evitar riscos na compra de imóveis em leilão e lucrar mais?
Um investidor experiente sabe que o lucro que será obtido num leilão está relacionado com os riscos e os custos, por isso, eles têm uma assessoria especializada para análise do edital, da documentação do imóvel e do processo judicial.
Além disso, obrigatoriamente, fazem um estudo de viabilidade econômica com projeção de custos e lucro.
Se você está pensando em arremetar imóveis em leilão, seja para investimento ou para moradia, não arrisque, procure um advogado que faça assessoria para arrematação de imóveis em leilão!
Arrrematar imóveis em leilão é um processo burocrático e demanda acompanhamento jurídico para evitar problemas.
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Se você ficou com alguma dúvida sobre o assunto, pode entrar em contato conosco.
Fabiana Mendes Advocacia é um escritório especialista em direito imobiliário e sucessões, com ampla experiência em regularização de imóveis, partilha de bens e planejamento sucessório.
O escritório está localizado no centro de Curitiba, no edifício Centro Comercial Itália, com fácil localização, diversas opções de estacionamento e atendimento personalizado.
Fabiana Mendes é a advogada responsável pelo escritório e possui mais de 12 anos de experiência, é professora de Direito Imobiliário e especialista em Sucessões, Planejamento Matrimonial e Sucessório, atuando em assessoria para compra de imóveis em leilão.
