Se o imóvel que você comprou, mas não transferiu, está respondendo por dívidas do antigo proprietário, descubra o que fazer.
Antes de esclarecemos o que fazer é importante traçarmos breves considerações sobre a transferência de propriedade imobiliária.
- Se eu comprei e paguei porque não é meu?
Essa é uma pergunta recorrente por aqui.
Entenda que a transferência de propriedade de um bem imóvel adquirido pela compra e venda, com regra geral, só se transfere mediante registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis (R.I.).
Mas, sabemos que é comum as pessoas adquirem imóveis através de contratos de compra e venda, sem efetuar o devido registro.
O chamado “contrato de gaveta” é muito arriscado, pois não transfere a propriedade do vendedor para o comprador.
Quem compra imóveis assim, ou em outra hipótese:
O comprador fez a escritura de compra e venda lá no Cartório de Notas, mas não procedeu com o efetivo registro no RI está sob o risco de que o imóvel possa responder por dívidas do antigo proprietário, cujo nome ainda consta na matrícula do imóvel.
Isso também é muito comum de ocorrer quando o comprador adquire o imóvel de loteadoras, construtoras e incorporadoras.
Quando isso de fato acontece, o imóvel está penhorado ou respondendo por dívidas do vendedor, pode ser que o comprador passe anos sem que tenha conhecimento, só descobrindo quando, eventualmente, consultar a matrícula do imóvel.
Isso porque, somente o vendedor/devedor é chamado ao processo pra responder pelas dívidas. As restrições patrimoniais são aplicadas apenas nos bens vinculados ao seu CPF ou CNJP.
- O que fazer quando o imóvel, em nome do vendedor encontra-se com cláusula de indisponibilidade ou penhorado?
A penhora ou a cláusula de indisponibilidade pode recair sobre o imóvel, mediante decisão judicial. Falamos mais sobre isso nesse artigo:
Caso seja essa a sua situação, será necessário contratar um advogado especialista em Direito Imobiliário para defender o seu direito e evitar a perda do imóvel.
O meio de defesa, nesses casos, geralmente é os Embargos de Terceiros, o Advogado Especialista em Direito Imobiliário irá propor essa ação, que é própria para defesa de pessoas envolvidas num determinado processo em que não são partes, mas há direitos envolvidos.
Assim, o adquirente de bens cuja constrição ocorreu por meio de uma decisão judicial pode opor Embargos de Terceiros para comprovar que comprou antes da dívida que está sendo questionada e livrar o seu bem da penhora, constrição ou indisponibilidade. Feito isso, o imóvel ficará livre para que ocorra a devida transferência de propriedade.
É essencial, para tanto, demonstrar a posse do imóvel e o comprovante de pagamento. Os embargos devem ser minuciosamente elaborados por um advogado especialista em Embargos de Terceiros, a fim de descaracterizar eventual fraude a credores ou fraude a execução.
Isso porque, se não for devidamente excluídas tais hipóteses, nos Embargos de Terceiros, o bem pode ser leiloado e o comprador ficar no prejuízo.
Importante destacar que o objetivo dos Embargos de Terceiros, propostos pelo Advogado Especialista não é a transferência do bem para o nome do comprador, mas sim a liberação do imóvel e, consequentemente, sua desvinculação do processo. Nele, não se discute o litígio principal, e o sucesso ou não da ação principal não interfere no direito do embargante.
Esperamos ter ajudado a esclarecer esse problema, que geralmente tira o sono dos adquirentes de imóveis com penhora, constrições ou indisponibilidade.
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O escritório Fabiana Mendes Advocacia, está localizado em Curitiba/PR e atende on-line para todo o Brasil, somos especialistas em direito imobiliário e na atuação em casos complexos envolvendo propriedade imobiliária, incluindo os Embargos de Terceiros.
