A dúvida de muitas pessoas quanto a possibilidade de comprar ou vender um imóvel financiado gira em torno da necessidade de manter o financiamento, seja para facilitar para o comprador, ou porque quitar o financiamento mostra-se inviável.
Financiar a compra de um imóvel é a opção que possibilita que a maioria dos brasileiros adquiram o seu imóvel próprio.
Para os bancos, o financiamento imobiliário ocorre, na maioria dos contratos, via alienação fiduciária, por representar mais segurança para a instituição financeira.
Por meio da alienação fiduciária, o comprador/devedor, transfere a propriedade para o credor/banco, enquanto garantia da dívida. Assim, a propriedade só será do comprador, após a quitação total do contrato.
Por que estou explicando isso? Pra que você entenda a dificuldade de vender ou comprar um imóvel que encontra-se financiado pelo banco.
As formas seguras de vender (ou comprar) um imóvel que está financiado seria: 1) a quitação do financiamento e posterior novo financiamento pelo comprador; 2) que o comprador assumisse o financiamento junto ao banco, transferindo o contrato “pro seu nome”.
Nesta segunda opção, ocorre na verdade um novo financiamento, uma nova análise de crédito e um novo contrato. Isso geralmente não é vantajoso, primeiro porque pode haver alteração na taxa de juros, depois porque as parcelas já pagas até o momento da negociação, geralmente são os juros do financiamento. Em outras palavras: não é vantajoso pro vendedor, nem pro comprador.
Uma solução encontrada por compradores e vendedores é que o comprador continue pagando o financiamento. Mas, se o vendedor não fizer a transferência do financiamento para o comprador, o vendedor continuará sendo o responsável pelo pagamento das prestações do financiamento até a quitação. Se houver atrasos ou inadimplência, o risco para o vendedor é enorme, pois é o seu nome, seu crédito que está em jogo.
Além disso, há o risco da perda do imóvel: Caso o comprador não pague as prestações do financiamento e o vendedor não assuma o pagamento, o imóvel pode ser retomado pela instituição financeira – isso é muito fácil para os bancos.
Se o comprador não cumprir as obrigações decorrentes do contrato de compra e venda, o vendedor pode ter que entrar com ações judiciais para garantir o recebimento do valor acordado.
Por isso, é recomendável que o vendedor conte com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir a segurança da transação.
É imprescindível que o negócio conte com um bom contrato de compra e venda, especialmente elaborado para essa situação de compra e venda, mantendo o financiamento bancário em nome do vendedor.
Já para quem vai comprar um imóvel financiado, quais os cuidados?
- Verifique as condições do contrato de financiamento: Antes de iniciar o processo de venda, é importante verificar as condições do contrato de financiamento com a instituição financeira. Verifique se há alguma restrição ou cláusula específica sobre a venda do imóvel e as condições para transferência do financiamento para o comprador.
- Avalie a situação do imóvel.
- Faça um cálculo detalhado das despesas envolvidas: Calcule o saldo devedor do financiamento, as despesas com impostos e taxas, além das despesas com a venda, como possível comissão do corretor, honorários do advogado e outros gastos.
- Cuidado com o contrato de compra e venda: evite modelos prontos. O contrato deve ser redigido de forma clara e objetiva, sem abusividade e contendo todas as cláusulas necessárias para garantir a segurança das duas partes: comprador e vendedor.
É recomendável que as partes procurem um advogado especialista em direito imobiliário para auxiliar na negociação e na elaboração do contrato, pois nesse tipo de negócio, os cuidados e precauções devem ser dobrados.
Este artigo foi originalmente postado no blog Jusbrasil: https://advogadafabianamendes2227.jusbrasil.com.br/artigos/1789250045/posso-vender-comprar-imovel-financiado
